朱怡瑄律师

问题

被继承人甲死亡后，未留有遗嘱，其继承人为子女A、B、C、D，每人应继分各为四分之一，继承人间无不分割遗产的约定，然而继承人间至今仍然无法达成协议分割，并已就甲遗产中的不动产办理公同共有继承登记。

现在继承人B、C、D想要将甲遗产中的某房地出售予第三人，并已签订不动产买卖契约，请问继承人B、C、D可否不经继承人A的同意，迳行出售该房地，法律上有无须注意的规定？

解析

一、依《民法》第1151条规定，在分割遗产前，各继承人之间对于被继承人遗留的遗产是「公同共有」状态。而「公同共有」的特性为，在公同共有关系未终止前，各公同共有人只有「潜在的应有部分」，各公同共有人的权利，及于公同共有物的全部。而《民法》对于公同共有物的处分于第828条第3项规定：「公同共有物之处分及其他之权利行使，除法律另有规定外，应得公同共有人全体之同意。」

二、但是，在法律适用上《土地法》就公同共有不动产之处分有特别规定，应优先适用！依《土地法》第34条之1第1项：「共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。

三、另外，也需特别注意，「不同意」出售的公同共有人，依法得主张「优先承购」，且同意出售的公同共有人需以书面通知其他公同共有人。此乃规定于《土地法》第34条之1第2项、第4项规定：「共有人依前项规定为处分、变更或设定负担时，应事先以书面通知他共有人；其不能以书面通知者，应公告之。」

「共有人出卖其应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。」。另于《土地法第三十四条之一执行要点》第13点就优先购买权也有详尽规定，其中第1款、第10款规定：「他共有人于接到出卖通知后十五日内不表示者，其优先购买权视为放弃。」、「土地或建物之全部或应有部分为公同共有，部分公同共有人依本法条规定出卖该共有物全部或应有部分时，他公同共有人得就该公同共有物主张优先购买权，如有数人主张时，其优先购买权之范围应按各主张优先购买权人之潜在应有部分比例计算之。」

四、而所谓「书面通知」，依113年1月1日最新修正《土地法第三十四条之一执行要点》第8点以下之相关规定，应以双挂号之通知书或邮局存证信函，送达他共有人之户籍地址；如为法人或非法人团体，应送达其事务所或营业所地址，并应胪述价金分配、偿付方法及期限等事项，通知其他公同共有人于收受后十五日内回复是否依同一价格及同一条件行使优先购买权。

倘若未于期限内表示愿承购，或虽表示承购，但对于买卖条件尚有争执，优先购买权即归消灭。也就是说，行使优先承购权的共有人需对于同意出卖的共有人与他人间所订契约条件或他人承诺的条件全部均接受，始为合法行使优先购买权，有一部分不接受，即非合法行使。（参最高法院98年度台上字第1405号民事判决）

五、本案中，同意出售的公同共有人人数有三人，潜在应有部分合计达四分之三，已达多数决出售之门槛，而此时，同意出售的B、C、D应以书面通知A于十五日内行使优先购买权，如果没有在期限内行使，或不符合「以同一条件表示优先承购」，则A视为放弃优先购买权。

（本文出自《共有土地处分实务与技巧》，作者为永然联合法律事务所高雄所执业律师）