笑死了，难怪我国从来没有贡献过现代经济理论，敢情我们的教授还在用高中政治必修一的内容来研判一个行业的未来趋势。

这位教授至少犯了两个常识性错误，一是混淆了需求和有效需求这两者的概念，二是忽略了供给需求函数中存在边际递减效应。

首先任何一个行业从诞生到成长再到繁荣的过程中，所有的需求分为真实需求和投机需求，并且在行业具有成长性的情况下， 无论是真实需求还是投机需求统统都可以看作是有效需求。因为它们客观上都促进了行业的成长和发展，尤其是投机需求更是为行业的壮大带来了马太效应。

但是当一个行业从成熟期走向衰退期时，有效需求就只剩下了真实需求，此时投机需求因为收益率下降会在这个行业中逐渐消失。所以供需结构并不会因为供给的下降而得到改善，反而还可能因为需求的下降进一步恶化。

而房子作为耐用品，它的消耗周期更长，当它进入衰退周期时，投机需求下滑的速度会更快，且真实需求已经在楼市成长的过程中被消耗了很大一部分。所以在衰退周期中，房子的有效需求会比一般行业下滑得更厉害。这还是忽略【购房观和生育观】的情况下，如果再算上部分群体购房观念的转变，那情况还会更加恶劣。

同时，商品的价格并不是由简单的供需结构所决定。任何商品的供需结构对价格的影响都呈现边际递减的情况。供给10、需求20和供给100、需求200所产生的效果是不一样的；

当商品的需求量无限扩大时，它就变成了必需品，例如我们现在的房子几乎就成为了必需品。但是关于必需品，供给端的影响力是相对较小的，即便供给削减也不会造成商品价格的大幅上升。因为必需品影响居民端的生活乃至生存质量，一旦价格因为供给收紧而大涨，那么便会滋生一系列民生问题。轻则【商家卖不出商品，穷人等待饿死】，重则会上升到对抗事件。

再者，存续的新盘和二手房数量已经让供需结构失衡，即便收紧了供给，依然掩盖不了当下楼市产能过剩的事实。收紧后的楼市也是一个抓紧去库存的市场，重点目标在【去】不在【价】，所以卖方的姿态依然会很低，涨价这种事是很难发生的。

从国家的角度来说，收紧土地供应是暂时性行为，只要去库存的目标达到便会立刻放开，毕竟土地财政来得又快又香。所以即便政府收紧了土地供应，但是市场永远会有解开土地供应的预期，这也会抑制房价的上涨。

有效需求不足，供需结构并未改善，土地收紧参杂着放开预期，这些都会成为阻碍房价上涨的硬核因素。

明白了这些原理，那么即便我们除去生育因素、人口因素、房企暴雷和经济增长放缓等客观因素，那么整个楼市发展的边际效率都是呈下降趋势的，眼下没有任何理由看多。即便楼市未来能够重回巅峰，也至少需要经历一个三五年的调节周期，眼下只是初冬，还没有到最冷的时刻，所以切勿扬言抄底。