2024年2月23日，南京明尚西苑一栋高层居民楼突发火灾，事故已导致15人死亡，另有44人在医院治疗。

多年来，城镇化进程推进下，城市高楼大厦如雨后春笋般拔地而起。高层住宅已经成为城市发展的代表，然而，这种建筑的背后，却隐藏着许多弊端和隐患。

尤其是这场火灾发生以后，很多人开始担忧，未来很多高层住宅，可能会沦为“穷人房”，具体我们一起来看看：

01.

发生火灾、救援难度大

建设越高的房子，给人们带来的风险就越高尤其是在自然灾害，以及火灾这样的情况下，住的越高，救援的难度就越大。

我记得，过去有一个朋友在买顶楼房子谈到救援难度时，他当时的回答令我至今难忘。他说：一旦遇上股灾，救援最快的就是底层和顶层，底层云梯能解决，顶楼可以采取直升机救援。

我不知道他是哪来的自信，竟然会觉得一旦普通商品房发生火灾，还会有直升机救援。

一旦火灾发生，从低楼层着火，由下而上，遭殃的就是高楼层。

2017年，伦敦一高层住宅发生火灾，从4层起火，一直烧到24层，仅用了15分钟时间，最后整栋大楼被烧成了空架子，79人遇难，太可怕了。

高层火势蔓延是非常快的，而且楼层结构复杂、人员密集，救援难度就更大。

更重要的一点是，大多数国内举高车灭火高度小于50米，消防水枪、水炮喷射高度小于50米，消防员负重登楼并有效救援≤20层，强臂破拆车小于18米。

说的简单一点，就是现在大部分的消防设备，15楼以上的大火，扑救难度大，而且越往上，难度系数就更高。

尤其是30层以上的住户，万一发生火灾，就别太指望别人来救了，靠自己想办法或许还有一线生机。

2017年时，就有数据统计，近十年我国共发生高层建筑火灾3.1万起，亡474人，直接财产损失高达15.6亿元。

此外，还有资料显示，我国现有高层建筑（8层以上、超过24米）34.7万幢、百米以上超高层6000余幢，数量均居世界第一。

高层建筑体量庞大、功能复杂、人员密集、危险源多、火灾荷载大，给火灾防控带来严峻挑战。

而且，值得关注的是，全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%；设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率不足50%。

由于高层建筑发展初期没有严格的消防安全标准，现在不少高层建筑存在耐火等级低、疏散楼梯数量不足、缺少防排烟设施、建筑材料防火性能不达标等突出问题，火灾风险较高。

不仅仅是安全问题，未来，高层住宅还将面临一个终极且无解的问题是房屋寿命和老化问题。

02.

楼层越高，公摊越大

很多人觉得，楼层越高住户越多，公摊面积应该更小，实际上并非如此。

1.电梯数量和过道面积

楼层越高，居民就会越多，人们多对电梯的需求就会变大，因此楼层越高的住宅，配备的电梯设备也越多。

比如11层以下的房子，一部电梯就可以满足需求；但楼层达到了20层，就需要2部电梯；更高的楼房，则需要3部电梯才能满足业主们的需求。

另外随着电梯数量的增加，过道的面积必然也会增加，这就会导致公摊更大。

2.消防通道面积增加

楼层越高，住户越多，考虑到一旦发生火灾等灾害时，需要撤离的人更多，那么开发商在建设时就需要加宽撤离的安全通道，这就在一定程度上又加大了走廊的面积；因此公摊面积和住户所要承担的公摊系数也会随之增加。

3.承重墙体投影面积大

楼层越高，墙体的承重力的压力就会越大。通常情况下，高楼层住宅的墙体一般都要比低楼层的墙体要厚，而在计算公摊面积时，墙体面积一般也会被计入，这在无形之中，有提高了高层住在和其他住宅之间的公摊系数差距。

03.

配套设施老化

电梯故障率高

很多人购买高层住宅，不仅仅是因为觉得住得高看得远，可以享受不一样的观感。更重要的是觉得高楼层高端大气，够有面子。

殊不知，随着时间的推移，这种外表看着光鲜亮丽的高层住宅，很可能被嫌弃、被抛弃，最后有的还会沦为贫民房。

除了高层住宅普遍存在的上述几个原因因此，还有以下几个方面原因：

高层住宅居住时间一长，很多问题就会慢慢暴露出来，比如：

设备设施老化问题：

高层住宅看似和低层一样，但实际上，高层住宅需要配备更多设施，才能保障住户的生活品质。

比如，为了转变水往低处流的自然规律，高层住宅就需要一些加压设备，居住在此的人才能正常用水；为了避免电梯故障给住户带来的出行不便等问题，高层住宅一般都会配备两部甚至更多的电梯等等。

但是，这些设备设施的使用都是有时效的，随着时间的推移，最终不是报修就是报废，而后维修以及重装的钱，都需要使用住户均摊，要知道这可不是一笔小数目。

比如，电梯一般寿命就15-20年，维护再好，寿命也会终结，到时候一更换，一部电梯就要几十万，一个小区可能有几十部电梯，更换费用谁出、如何分摊，这将是个扯皮的事情。

再比如，内部管线管道，一般也就30-50年的寿命，而且里面有些设施根本无法维修，只能更换。施工难是个问题，成本还很高，最后维修基金不够，业主也只能共摊。

拆迁成本高，没有未来：

高层住宅住户数量多，拆迁安置的费用和成本会增大，相应房企建设项目的利润会比较低，开发商都是无利不起早的，他们轻易不会接手这样的工程。

说白了，他们宁愿到郊区开发，也不会愿意拆市里的老高破住宅，如果这个时候还有人幻想拆迁，就太“天真无邪了”。

那么拆不掉，后面的问题就更难，虽说房子的产权70年，但是各方面工艺问题，很多房子可能达不到70年就破败不堪。

04.

容积率高

居住舒适性差

现在城市土地资源比较稀缺，很多开发商为了节约建房成本，在不断建设高层住宅的同时，楼间距也是越来越窄，造成现在高层住宅小区的容积率极高。

这个现象给居住者带来的影响是啥，说白了，容积率越高的小区，居住舒适度就越低。

你想想，本来高层住宅视野开阔、通风、采光都很好，但是楼间距非常窄，结果很多楼层的视野、通风、采光就变得非常地差，失去了高层的优势。

而且，容积率越高的小区，很多公共设施也不够用，说穿了，人太多，设备设施根本供不应求，而这又进一步造成这些设备设施的的使用频率过高，加速老化。

当然了，不仅仅是公共设施不够用，人多了，公共资源也会显得特别有限。

比如最近这一次南京火灾，虽说初步调查是地面架空层电动自行车停放处起火引发的。但是更深入来分析，不也是因为公共资源不足吗？

据说，这个小区最巅峰的时候，有居民数过，架空层停放了180多辆电动车——想想都知道多危险。

同理，容积率过高，停车位也一样会存在不够用，更别说平时想散个步打个球啥的，可能根本找不到地方。