李先生不久前出售重划区的土地，手中突然增加许多现金。他们的儿子正伟是一位聪明且有抱负的年轻人，单独在台北为自己的未来打拼。

经过商量，李先生夫妻决定给予儿子一份特别的礼物，那就是一间市价3,000万元的房屋。

赠与现金3000万，扣掉夫妻2人免税额，赠与税10%计算，赠与税约250万。

他们希望能够最大限度地减少赠与税的负担。于是，想出了一个聪明的计划：

他们购买了这间房屋，自备款2,000万元，再办理房屋贷款1,000万元。由于这间房屋的「土地公告+房屋的评定现值」只有1,200万元，他们将房屋和贷款一并赠与给了儿子。

赠与税计算式：

「赠与税」税基

= 赠与财产 – 免税额 – 扣除额

= 1,200万(不是用市价的3000万喔！) – 244万 – 1,000万

所以赠与净额降为0（-44万）免缴赠与税。

运用3个动作，最大程度地减少赠与税的支付金额：

1.市价和评定价值的落差：这间房屋的「土地公告+房屋的评定现值」只有1,200万元。

他们利用了市价和评定价值之间的差距，从市价中扣除了这部分金额。

2.每年度的免税额244万：进一步降低赠与净额，有效减少赠与税的支付金额。

3.房屋贷款的利用：将房屋和贷款一并赠与给了儿子。透过「赠与附有负担」，赠与净额进一步减少。

透过这个巧妙的计划，李先生夫妻成功地达成了他们的目标，为儿子提供了一份宝贵的礼物，又有效地减少了赠与税。

什么是「赠与附有负担」？

依遗产及赠与税法第21条之规定「赠与附有负担者，由受赠人负担部分应自赠与额中扣除。」

意思是受赠人取得不动产后须承受「贷款」，受赠人并非「无偿取得不动产」。

受赠人承受贷款，不仅是由受赠人缴纳房贷而已，还需办理抵押权设定变更，即需办理贷款转贷(抵押权需涂销，重新设定抵押权)。

跟国税局申报赠与税时，附有负担可以提出银行出具的贷款余额证明书、土地建物登记誊本等证明文件，于申报时从赠与总额中扣除，有效减少赠与税的支付金额。

「赠与附有负担」注意事项

运用房贷的「赠与附有负担」来节省赠与税，必须注意受赠人儿子有能力负担房贷，且会由受赠人来还房贷。

千万不要使用每年赠与免税额，帮受赠人儿子偿还房贷。这样做，会让之前做的「赠与附有负担」房贷1,000万，功亏一篑。

因为国税局会依照「实质课税原则」，否认贷款的真实性，贷款金额无法赠与额中扣除，补缴赠与税。

请谨慎运用这些策略，以避免不必要的税务问题。

房地合一税制度下的省思

在过去，赠与不动产是主要的节税方式之一。随著房地合一税的实施，我们需要重新思考。否则你会发现，支付的房地合一税比省下的赠与税还多。

虽然李先生夫妻成功地运用3管齐下的策略，省下了250万的赠与税。

万一子女在取得不动产后立即出售，根据房地合一税的规定，受赠不动产的取得成本以房地评定现值的1,200万计算，而不是市价的3,000万。房地合一税率45%，房地合一税高达810万。(3000万-1200万)×45%

短期再出售的房地合一税，远比当初省下的赠与税250万高。李先生夫妻当初节税初衷未能实现，反而要交更多的税金。

除非持有超过10年，房地合一税率降至15%；或自用住宅满6年，享有400万的免税额，房地合一税率降至10%。

传承规划必须注意法规实施与修改，与国税局查核政策而调整，建议咨询专家，避免陷入税务陷阱。

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