广州市城中村 IC 资料图

3月30日，广州市人民代表大会常务委员会公告，《广州市城中村改造条例》3月29日获广东省人大常委会批准通过，将于2024年5月1日起施行。《条例》共39条，对城中村改造目标、改造方式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等方面进行了规范。这也是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。

《条例》适用于广州市行政区域内的城中村改造及其监督、管理等活动。城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。城中村改造的具体范围由广州市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。

《条例》明确要求，城中村改造应当增进社会公共利益，实现六大目标：加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；提升居住品质，改善居住条件和生态环境；加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；促进产业转型升级，推动新旧动能转换；高效综合利用土地资源，提高土地利用效率；夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。

《条例》明确，广州市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。市人民政府负责统筹城中村改造工作，建立城中村改造协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等。区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作。街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。

明确改造意愿征询通过比例

《条例》针对补偿方案存在异议等情形作了规定。《条例》从三个方面健全村民合法权益保障机制：一是明确改造意愿征询通过比例要求。《条例》规定，拆除新建类城中村改造应当经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意。

二是明确过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当组织召开听证会。《条例》规定，征地补偿安置方案应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见；针对不同意见，区人民政府应当认真研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见。过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会。

三是明确将被征地村民纳入养老等社会保障体系。《条例》规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，享受城市居民待遇，市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。

《条例》规定，城中村改造包括三种方式：拆除新建、拆整结合和整治提升。拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，拆除全部或者大部分城中村原有建筑物、构筑物及其他地上附着物，并按照城市标准规划、重新建设和管理的全面改造。整治提升，是指对不具备拆除新建条件的城中村，在维持现状建设格局基本不变的前提下，按照文明城市标准进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共服务设施和基础设施的微改造。拆整结合则是前两者相结合的混合改造。

农村集体经济组织可依法收回集体土地使用权

针对集体土地征收、收回集体土地使用权的程序要求，《条例》明确：一是完善集体土地征收程序。《条例》规定，征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容；涉及其他利害关系人的，还应当明确其相关合法权益。依法拟定的征地补偿安置方案，应当依照法律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

二是明确征收补偿标准制定程序。《条例》规定，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。

征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。

三是明确收回集体土地使用权适用条件和处理程序。《条例》规定，城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权。经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理。

专款专用、封闭管理

《条例》规定，村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式。征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。

《条例》明确，市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。具体资金来源包括：（一）城中村改造专项借款、专项贷款；（二）政府专项债券等政府财政资金；（三）公司信用类债券、基金等社会资金；（四）国家有关城中村改造项目的专项补助；（五）其他符合规定的资金。

对于城中村改造产生的纠纷，《条例》明确，由区人民政府在征收土地公告期限届满后依法及时作出征收补偿安置决定。被征收土地的所有权人、使用权人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地的，由区人民政府作出责令交出土地的决定。

经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由负责组织实施城中村改造的区人民政府依法予以处理。通过授权区人民政府依法予以行政处理的方式，打通链接行政诉讼的制度路径，将集体土地的补偿安置纠纷纳入依法有序解决的法治轨道。拒不交出土地的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，区人民政府应当予以支持协助。针对收回集体土地使用权，《条例》规定，经处理仍无法收回的，申请人民法院按照国家有关规定强制执行。人民法院强制执行时，负责组织实施城中村改造的区人民政府应当予以支持协助。