这个以旧换新和去年多数城市的以旧换新是不同的。
比如去年比较热的淄博以旧换新政策，你会发现这是一套纯市场化的政策，和政府其实没有什么关系，具体的操作流程是：房地产中介对于房子进行评估，并且承诺优先出售的方式来推销这套房子，而在此期间，与合作的房企签订购房意向和缴纳定金，如果在一定周期内房子以市场方式得以出售，则回款来支付意向新房的房款，如果不能出售，则购房者可以向房企追回定金。本质是一个三方协议，即房企、房地产中介和置换群体的协议，和政府部门是没有什么利益关系的。这里面反倒是置换群体可能存在定金风险，现在的房企不顾一切的想回流资金，假设旧房子在约定期内不能以买卖双方意向价格完成交易，你还得再去找房企要回定金，不是自己给自己找事么，所以这种以旧换新没有任何吸引力可言，注定走不远。
而新的以旧换则是在另类的三方交易，政府，置换群体和房企，即加入了政府部门的信用背书，政府以协商价格收购待售的房子，但并不会直接给钱，而是开出“房票”，有没有时间限制还得看后续的执行，比如约定几年内在本市抵扣新房的价格，所以本质是一个政府参与的以旧换新。
这里的关键因素在于“房票”，具有类似货币购买力的属性，但只能买房子，本质是地方信用衍生的“准货币”，中央放松地方的“印钞权”。也是现在地方唯一能拿出来的东西-信用背书，过去地方过度依赖土地财税，又多把未来几十年的税收透支来短期花，本来是没钱做回购房子这个事情的，好在可以印发“房票”，而信用的兑付就是这个模式的关键。
有两种兑付方式，一个是直接兑付给房企，从而缓解房企的现金流压力，这个兑付过程还是那个问题，地方到底有没有钱，打折的概率极高，比如100万面额，以80万货币来兑付，中间20万就是地方信用变现的收益，那读者觉得这20万铸币税谁来出？另一个则是以税收、新增土地的方式来偿付，比如鼓励房企参与拍地，从而在新地价扣除，从而实现“房票”的回收，而房企新增的土地储备又会变成库存，以此循环往复。
而收回的房子用来做保障性住房和公租房，获得现金流，从而缓解新市民等的租房需求，完成房地产的更好实现居住属性的变现。整个设计还是非常精妙的，降低置换的中间环节复杂性，协助房企去库存，又增加了保障性住房的供给。
但我们依旧要问一个问题，四个人打麻将都能赢吗？那就必然要看这个过程可能存在的代价。
一个是地方信用来印钞，往往存在巨大的折损风险，就是上述的问题，假设地方没有能力给房企兑付，或者大打折扣的兑付，历史上发这类宝钞太多了，假设地方回收不了房票，那么房企依旧没有钱盖房子，旧房被收，新房交不了，你再返租自己的房子吗？甚至可能出现房企拒收房票的情况。
第二个是货币和地方信用印发的“房票”购买力有本质区别，你通过市场化出售回款的是中央政府信用下的货币，你可以购买市场任何东西，而房票只能在一定时期内兑换房子，你得议价能力将大幅缩水，比如很多消费券那样，本身市场价值100万，你拿着80万的房票去买，价格可能会到120万，因为你只能在特定时间内兑付成本市的房子，甚至都不能拿到其他地方兑换，议价能力大幅减弱，意味着房票本身就存在货币贬值，如果房票可以公开市场交易，才能体现其真正的价格，比如100万的房票到底值多少真正货币。
第三个则是地方的负债可能因此上升，最近几年地方和中央杠杆加速较为显著，地方不兑换则游戏崩溃，地方兑换其实就是政府负债置换房企负债，而政府负债又是本地居民集体的负债，相当于拿纳税人的钱去填坑，此外还非常依赖高效透明的运转，而过去房地产相关钱的流动突出一个不高效透明，甚至连公租房保障房的分配也是如此，比如经济发达和政策透明度较高的上海，上海有人手握 400 套经适房加价转租，自称「所有关系都搞得定」，官方回应将追查到底，具体情况如何？。
这就是为什么说，一旦出现泡沫经济，市场化出清反而是代价最小的做法，不管是地方政府违约不兑付导致“房票”这类金圆券价值大跌，还是政府拿自己的负债去给房企填坑，哪一个代价都不低，亦或者把地方铸币税转嫁到置换群体身上？可以确定的是，四个人打麻将不可能都赢，让房价跌到居民收入水平可以承担的范围，或许才是市场长期健康发展的最低成本做法。