【文／黄健诚】

今年房市329档期，推案量虽然不突出，但仍有超过7000亿的总销量，新进场个案数也大幅成长。不过这股量能持多久，仍有待观察。

「卖得差不敢讲，卖得好更不敢讲……，」一名建商高层说道。自从这几年房价高涨，政府开始重手打炒房，也让许多建商对实际销售数字不愿多谈，担心过于高调会引起政府注意。

不过，镜头转到青埔一处小宅预售案的接待中心，在3月的某个周六，只见来看房的人潮络绎不绝，与建商低调的态度呈现极大反差。

桃园、新竹、台中推案火热

根据「591新建案」统计，今年329档期，包括六都及新竹地区等七个县市，推案总销金额为7810亿元，虽然水位相较去年略有下滑，年减7.3％，不过，超过7000亿的总销量，再加上新进场个案数大幅成长，显见建商信心回稳。

从七都个别区域来看，其中又以桃园市、新竹县市、台中市推案最为火热。以桃园市来说，青埔虽因房价过热，有局部卖压浮现，推案力道弱化，但其他如A7、中路、经国及小桧溪等重划区，仍是推案热区。因此，总销金额从去年的689.9亿元，推升至今年的1563亿元，整体量能年增达126.6％。

新竹县市有科学园区题材，整体推案总销金额为636.6亿元，年增34.7％。不过，原先的重点热区竹北市，因新案每坪均价已来到6字头，甚至开价破70、80万，惊人价格让当地房市逐渐冷却，想买房的民众开始外溢到竹东、宝山、湖口等价格较亲民的蛋白区，建商也开始在这些区域大幅推案。

另外，从各区域的总销金额观察，北部地区显然比南部来得火热，台南及高雄分别下滑29.7％及6.3％。591新建案分析，有这样的结果，主因是台南去年已在329档期推案大爆发，而垫高基期，今年建商布局较去年保守；高雄虽微幅下滑，但受到台积电题材影响，左营、楠梓及桥头等区域的买气仍然稳健，个案销售状况落差相当大。

从今年1、2月全台六都买卖移转栋数观察，光是前两个月合计，就将近四万栋，较去年同期年增四成，显见房市仍延续去年下半年的热潮。从2024年迄今，房市交易热度明显升温，多数专家也对今年上半年的房地产市场，抱持乐观的态度。

科学园区外溢效益持续存在

综观整体房市，除了延续去年下半年的新青安贷款题材外，科学园区题材更是贯穿今年上半年的房市主轴。

从全台各区域五年房价涨幅来看，涨幅前五名分别是竹北市118.38％、台南新市区93.25％、台南麻豆区83.88％、新竹市81.85％、台中北屯区79.32％。

房市趋势专家李同荣分析，台南新市区、善化区、台中潭子区、高雄桥头区等地的涨幅都高达68～95％。这代表科学园区的外溢效益持续存在，也因为台湾的高科技业引领高收入、高消费，又带动高需求，逐步助涨房市，也在外溢效应的带动下，潜力蛋白区仍是值得关注的房市焦点。

回头检视过去几年的房地产市场，政府虽然重手打炒房，抑制投资客炒作情形，但经济情况、产业趋势仍带动房市又一波多头行情，而去年下半年新青安贷款出炉后，也刺激了更多刚性需求的买盘进场，是推升多头行情的一股力量。

观察过去十年间的全国总户数变化，或许与近几年的房市需求，有著密不可分的关系。

根据内政部户政司的资料，全台湾的总人口数，从2014到2023年这十年间仅微幅下降0.057％，可说是人口数近乎持平，并无变化。

家庭结构改变影响住宅需求

但若从总户数来看，2014年的总户数为838.2万户，到了2023年却达到924万户，十年间，全国总户数增加85.8万户，成长高达一成之多。这样的数字，代表家庭结构的改变，因为小家庭变多了，住宅需求便随之增加。

其中，桃园市总户数的增幅尤为惊人，从73.3万户增加至90.3万户，增幅高达23.26％；其次依序为新竹县市、台中市及新北市。

台湾家庭结构的改变、总户数增加等因素，是否影响到房市量能？馨传不动产智库执行长何世昌表示，这十年来，家庭结构明显改变，像是小家庭、独居户增加，还有高居亚洲第一的台湾离婚率，导致原本两个人住，变一个人住等情况增加，都让总户数产生变化。

不过，台湾总家户数增加，虽然对房市刚性需求的量能有一定影响，但不见得是推升房价的主因。毕竟家户数增加，也不见得有买房子的急迫性，只能说是影响房价的次要因素。

台湾十年来的总人口不变，但家户数激增，也代表平均每户人口数不断下降。内政部统计资料指出，2023 年底，平均每户人口数量仅剩下2.53 人；再加上房价高涨，让市面上的小宅商品大行其道，从过去三房的主流房型，如今两房商品才是市场主流，也让愈来愈多建商因应趋势，推出小宅建案。

自住客是主力买盘

何世昌提到，从政府出手打炒房后，投资客明显减少，而房地产这波多头行情，最主要还是自住的刚性需求，特别是在新青安贷款政策出炉后，推升潜在购屋需求。也就是说，自住客仍是目前房市的主力买盘。

提到台湾家庭及人口结构的改变，许多民众对「少子化」是否成为房市长期的利空因素，仍抱有诸多疑惑。

不过，何世昌指出，许多人在谈论少子化对房价的因素时，都忽略一项因素，就是小孩并非一出生就去买房子。具体来说，等到这批小孩长大成为购屋主力时，才会浮现对房市需求的影响。

台湾的新生儿人数，在2001年正式跌破30万大关，且从此未再回升，一路下滑。若将2001年当成少子化世代的起始年度，2001年出生的新生儿，今年多数是大学毕业刚进入职场的阶段，正巧对应台湾近年面临劳动力市场的缺工问题。

如果再从联征中心的数据观察，何世昌说，在15年前，首购主力的年龄为30至35岁，但现在的首购主力年龄已延后到40至45岁，这也代表目前现在市场上的首购主力为7年级生。当7年级生买完，后面还有8年级生、9年级生，接棒成为市场首购主力。

因此，如果以首购主力的角度思考少子化影响，大约要到2041年后，台湾的房市才会开始受到少子化影响。

央行意外升息将冲击房市？

综观今年整体的房市，何世昌认为，新青安贷款的刺激效果最大，不仅推升中古屋市场热度，让部分区域卖到「无货可卖」。另一方面，也带动预售屋市场的买盘信心。

目前看来，台湾今年整体经济表现乐观，再加上政府能用的打房手段用尽，因此现在还看不到房市的利空因素。预估今年接下来的房市，可能是价量齐扬、盘整向上的格局。

日前，央行出乎意料地宣布升息半码，而针对房市的信用管制措施暂且按兵不动，业界普遍认为对房价冲击不大，但是，央行在六度升息后，利率累计调升共3.5码，确实也加重房贷族负担。住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨认为，意外升息显见通膨压力山雨欲来，虽然此次仅升半码，在房贷负担上不至于增加太多，但对于买方确有「温水煮青蛙」之感，也可能稍降房市买气。

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