万科今年1——3月累计销售额为579亿元，同比下降42%

所以万科现在确实比较缺钱，其他舆论提到的各种问题不一定是真的

但缺钱，债务压力大，销量压力大肯定是真的

最近一段时间万科的各种问题太多了，虽然每次都澄清了，但万科的债券，股价表现都很差

说明了资本市场非常看空房地产，非常看空万科，万科的各种问题，不管是不是真的，都可以映射出来房地产行业目前依旧问题很大

而且万科今年开始取消分红，说明确实现金流是有问题的，债务方面压力巨大，就算有强大的股东，一大批银行愿意帮他，也还是困难重重

什么时候重新恢复分红了，可能是非常重要的一个转折点

万科A股股价一路跌到了7.5，但完全没有止跌的迹象

港股市场跌到4.2，也一样没有止跌的迹象

所以不管目前爆出来的这些问题怎么样，我们看不见的问题肯定是更多的

房地产行业的问题是很大的，资本市场有非常大的顾虑，资本市场比我们普通人更加敏锐

这次济南万科事件，万科澄清说明是他个人原因和万科没关系

这个人于1992年起从事房地产工作，先后在北辰房地产、华远房地产、当代集团、远洋地产和万科地产从事产品定位、市场营销和品牌推广等工作，在万科工作15年

之前万科被小股东举报，官方也调查了，也是说没什么问题

说“举报信”的问题本质是利益如何划分的问题

市场好的时候，二者相安无事，市场不行了，小股东不愿意承担亏损

很多内容都是虚构的，但房地产行业不太行了肯定是真的，这些问题才会爆出来

可能万科确实没这些问题，但因为房地产行业不太行了，所以和小股东利益有了分歧，所以有些高管也出事了

万科作为龙头企业，发生在他身上的这些事情，都说明了很多房地产行业的问题

万科2023年净利润121.63亿元，同比下降46.39%

营业收入4657.39亿元，同比下降7.56%

现金流量净额为39.12亿元

2024年计划开工计容面积637.66万平，相对于23年888万平下降28%

2024年计划竣工面积2205.66万平，相比23年3133下降29.6%

预计24年新开工及复工面积1071.8万平，相比23年1672.8万平，下降36%

从这些细节可以看出来，24年万科业绩大概率也要下滑30%以上

万科2024年业绩要继续下滑，房地产行业继续萎靡，那还会有更多舆论出现

万科自己也表示房地产行业正在经历深度调整，2024年开始要节衣缩食，压降管理费用

一个企业不管赚多少钱，如果开始停止分红了，很可能就是债务压力真的太大了

那么财务报表上面的利润就不一定存在，债务会比利润更加真实

而且万科的问题，房地产的问题不仅仅是房地产本身，金融系统也会被影响

万科表示银行支持力度肯定足够，科和银行的合作基于长期的战略合作，长期合作的银行有26家

这些银行长期都很支持万科，也与万科一起共同发展，共同来控制风险

行业销售下滑、回款减少，银行在风险防范方面是万科的同盟军

合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换

银行支持力度肯定足够，去年万科也新增融资897亿元

这就可以看出来，未来不仅仅要暴雷，要承压的是房地产，很多银行估计也不好受

要不断的给房地产行业输血

万科目前的策略是外债优先、境内非标债置后的偿还安排

当然一开始险资会不开心，后面肯定还是没办法，只能同意

万科如果么债都还，在现在的销售环境下，最后大概率会爆雷，所以目前就是外债全面安排好，内债先拖一拖

这样来看对险资肯定是吃亏的，但目前只能如此

万科目前最重要的是大股东深圳地铁及其背后的深圳国资能否用真金白银或更有力的手段驰援万科

截至3月4日，万科的境内外存续债券共75只，债券余额合计约872亿元

万科一年内到期的债券就有45只，余额合计约为326亿元，占所有存续债券余额的37%

今年上半年，万科有16只债券陆续到期，应偿还债券金额约150亿元

截至2022年年末，万科向银行、信托等金融机构借款有十笔，合计总金额超过200亿元

其中，有一笔需要在未来一年内偿还，借款方为新华资产管理股份有限公司，金额26.25亿元，借款终止日为2024年12月25日

万科也已经在陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权、上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金约37亿

手里还有不少物业资产可以出售回笼资金，酒店、房屋、建筑物在内的固定资产，以及投资性房地产的账面价值合计为1124亿元

剔除用于银行借款抵押的资产外，未受限的部分约为1013亿元

后面应该会继续卖出一些资产来慢慢还债，尤其是外债

万科计划未来两年将削减付息债务1000亿元以上

高管降薪，郁亮以后拿1万月薪了

万科2023年实现全口径销售额3755.4亿元，位列行业第2

截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债

剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降

且已连续15年经营性现金流为正

2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元

境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%

2024年至今，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷109亿元

2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%

合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，布局在一二线城市的商业项目占比超过90%

冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%

总的来说万科后面几年也是就艰难度日，依靠各种银行+大股东扶持，能维持不倒下就刚刚好

分红肯定是暂时没有了，其他业务转型速度也比较慢，房地产开发业务之外暂时没有很大的起色

万科都混到了这种地步，大家可以想一想，房地产行业现在是什么情况

其他房地产企业是什么压力，都很难的，房地产行业见底真没有那么快

房地产企业最终分化的结果就是能活下来的必然是大股东实力强劲的企业

而那些没有强大大股东保的房地产企业，最终可能是慢慢消失的结局