小阳春幻想终究还是破灭了，毕竟人总不能连续两年都上当，去年媒体大肆宣传小阳春，从数据和成交来看，确实圈进去不少人，所谓的政策不会让房价下跌，政策可以短期和市场规律扳手王，一般采取的是宽松货币和宽松财政来干预周期，而凯恩斯主义的中长期会导致货币政策效率大幅下降不是个例，每次都想用一个更大的泡沫去掩盖一个小的泡沫，长期需要的资源不止是居民几十年的储蓄和负债了，自然无以为继了。

我们还是找锚点，二手房更加接近市场供需关系，也没有限跌令和约谈，人家自己的房子跌价卖你总不能每个人都管吧，那么3月又有那些新奇的事情呢？

1）一线泡沫出清幅度更大

前几年一种在强调这个问题，一线城市的稀缺在房地产过热周期早就体现在其价格中了，就你知道稀缺，别人都不懂？所以这种稀缺会带来比二线及以下更高的房价收入比，但并意味着没有泡沫，经济基础好的城市金融也更发达，往往人也更“聪明”，比如谁能想到大量套取金融贷的方式去炒房呢，越是一线城市愿意冒险的人越多，导致的结果就是一线城市在过热周期不可避免的存在大量的泡沫。

如何看待王克丹在谈买房时表示「人在投资品上是很难理性的，过热会上头，过冷会恐慌」？

前年直播和主流观点认为一线价格更稳定是不相同的，这个在很多经济体都有类似的现象，反而金融更强大，经济更好的城市往往泡沫更大，我们看今年三月的数据，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.3%，二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.9%和5.7%，反而和过去人们的直觉有悖。由于基数较大的原因，10%的跌幅在三四线都可以买一套房子了，都是人民币，购买力差异也没有那么大，尤其是加杠杆上车的投资者，出清周期挨打就要站稳了。银行是最现实的，房价上涨周期很多人那房地产抵押贷款，套出来钱再去投资，房地产和信托等预期高收益产品，现在房子价格下跌，鼎益丰暴雷，而银行的续贷则要大打折扣，现金流比资产负债短期内冲击力更大，债务违约钱房两空，当然都是成年人了，要为自己的决策负责。

2）谁是本月同比下跌的冠军？

下跌冠亚季军分别是：厦门的9.6%，南京的9.5%，武汉的8.9%，前两个我们在之前就讨论过，厦门超高的居民杠杆率问题，而房地产泡沫的支撑非常依赖居民信贷，其跌的早，跌的猛也是可以理解的。根据2022年主要城市的居民 杠杆率来看，南京住户杠杆率仅次于杭州，约为108%，当然现在杭州的跌幅还不算离谱，只有5.1%，但不意味着未来就一定能稳住。高杠杆意味着高风险，对房价的抵抗能力减弱，居民杠杆全国平均值为63%，超过这个平均值的房地产泡沫可都不会小，且还得看着呢。

总结起来，仅统计数据来看，去年同期至今一线跌幅就高达7.3%，而且房地产下行从2022年就较为明显了，实际市场的价格缩水可能还不止这些，从高点到现在普遍跌去10%~20%应该是一个较高可能性的区间，杠杆越高，越是在19~22年之间投资的群体，损害越大，这也给大量派生20%首付的房子以警示，真跌个15%，算上各种中间成本和税费等，这房子可就是负资产了，大趋势已经形成，并且不会这么快就停下，惯性大的好处在于涨的周期更长，坏处自然是跌的周期也不会短，居民去杠杆周期更是可以预期的不会太容易，这也就导致房地产的回暖可能要非常远。