今天的三个利率的问题属于大环境中的几个不同表现罢了，一个是银行收缩大额存单的量乃至于直接停发，另一个是MLF的缩量续作，而这个就是和企业居民相关的信贷平均利率，比如历史低位的企业加权平均利率降至3.75%，新发的个人住房贷款平均利率降至3.71%，要知道2021年这个数值还在5.2%以上，等等党的阶段性胜利。

市场就是这样，大家都扎堆抢房子，那么必然带动议价能力的下降，所谓的卖方市场，相关的所有成本都不会低，比如房价、利息、税收、公积金约束等等都会导致购房成本提升。反过来当市场理性下来，冷却下来，供需关系发生重大转变，转向买方市场，自然享受到更好的房价、利率、税收等的议价权，都是成年人了，要为自己的决策负责。

我们再把视角放大，长期利率走低不止是房地产方面，涉及到所有的三个实体部门：

对政府部门的债务，杠杆加速是这个几年的基本特征，这里面有两方面原因，第一个是去年重要的工作-地方化债，如何化债？将高息的隐形债，转化为低息的明面债，地方债不透明度大，监管困难，转化为低息明面债也算是小一些压力。第二个是中央发型特殊国债，中长期债，以及放松地方发放明面债的限制，共同表现为政府杠杠加速，但如何降低负债压力，还得在利息上下调，最具代表性的就是日本的负利率。

对于企业部门，企业加权平均利率最近几年也在持续走低，2021年一季度还有4.6%左右，最新下调到3.71%，只不过没有房贷利率下调那么夸张，企业利率对市场利润更加敏感，市场赚钱才会去借钱扩张，市场不好即可就会缩减信贷需求，这几年外循环屡创新高，表现还不错，真正有问题的大概还是内需不足，刺激和扩大内需，包括现在的以旧换新基本都是在缓解这个问题，大家不能只看到一阶，毕竟经济是一个整体，只有救居民资产负债率才能救内需。

对于居民部门，重要的两个信贷，一个是住房贷款，这几年降幅显著，另一个是汽车消费，最近打破了首付下限的尝试，甚至未来可能0首付，消费贷利率也在跟着下调。而这个现象与住户部门信贷增长疲软，乃至于多个月出现了下降的情况匹配，根源还是过去的信贷扩张周期把未来的信贷透支掉了，居民没多少负债空间了，倒是要在无限责任下主动去杠杆。

宏观杠杆高企，不管是政府部门，企业部门还是居民部门，近十年都迎来快速的增长，2007年债务占GDP的比重只有140%，截止23年末，已经287.8%，高杠杆必然带来利率不耐受，叠加经济增速放缓，长期利率走低是可以预期的，而房贷利率首次低于企业贷款利率，说明房地产市场冷却速度更快，相关的信贷支撑要求更高，同样的风险也不会因为利率的下行而减弱太多，出清和利率下行并不冲突。