以新换旧亦有不同，大家还是要擦亮眼睛，辨别风险。
开始之前，我们先明确几个参与方：以旧换新群体，政府为代表的国资，开发商，中介，潜在购房者
- 去年9月的淄博模式
这个模式的特点就是市场化合作，是以置换群体，开发商和中介为代表的三方协议，基本模式是，置换群体提出需求，由房地产中介进行评估给出预期价格，并且承诺优先推此类房源，再促成置换群体、开放商和中介的三方协议，置换群体出一定的意向金给房企认购房子，在一定期间内如果中介卖出房子，则置换群体再缴纳剩余的购房款，如果不能按意向价格卖出，则房企退回押金。
读者发现风险了吗？房子没卖出去之前，置换群体得先出钱给房企认购房子，但房子能不能卖，以什么价格卖，还是要走正常的市场流程，一样会存在潜在购房者和卖出方价格不一致的情况，最终确定新房购买还是要等二手房成交之后，在此之前还要拿出一部分自己的钱先放在房企，这不是自己给自己找麻烦么，交钱容易，从房企退钱可就有不确定了。
所以这类以旧换新一定是没有市场的，现在也很少听到这类刺激政策的后续了，谁傻了在房地产下行周期旧房子没卖出去，就先给房企出钱认购的，风险都在置换群体身上。
2. 政府参与的房票模式
那么政府参与改变市场的供需关系呢？从理论上来看是可行的，历史上房地产泡沫的出清基本都是二手房的抛售恐慌，那么如何能既降低二手房的供给，又增加新房的需求？答案就是政府大量收购二手房，按照文件的导向是作为公租房和福利性质的房子，似乎是一个“以改兼赈两难自解”的方案。
但问题是地方政府需要拿出大量的钱来做这个事情，但问题是过去的收入非常依赖土地财税，现在土地出让金大幅减弱，维系自己的开支和债务偿还都是问题，更何况突然拿出大量的货币去市场上收购二手房。
这就有了第二个以旧换新的模式，政府收购置换群体的房子，但不给钱，而是给房票，这种东西绝对不是首创，历史上发行类似货币性质的“劵”太多了，其实就是变相的放开了地方政府的印钞权利，那就必然要考虑铸币税谁来承担。
假设政府部门开出100万面额的房票，限制特定时间内必须在市内购买房子，我们知道货币的购买力是最强的，你可以去市场上兑换你想要商品，如果定向到某类商品，必然意味着购买力的折损，或者市场价格低于其面额，简单理解就是100万的货币一定是高于100万的房票，那么差额是多少呢？取决于房企最终能从地方政府兑出多少钱，大概率拿新的地来兑付或者打折兑付，假设打8折兑付，那么20%就是地方政府的铸币税。
房企自然更喜欢钱，而且你得房票没得选，只能兑换房子，那么很可能带来货币购买和房票购买价格不同的情况，因为兑换到房企手里的钱是不一样的，这也就导致了拿房票的群体议价权下降，还必须在特定时间内兑付成房子，自己失去了议价的能力。
再说资金使用效率，国资的项目管理效率低下不是个例，收回的房子所谓的要做公租房和福利房，这个分配可大有文章做，为什么以改兼赈失败？各个利益群体目的是不一样的，经济再困难也很难说不会从中揩油，上海的经济适用房问题不也没结果么，这在各地也不算个例了。
所以读者还是要擦亮眼睛，看好自己的风险和议价能力，如果市场化以旧换新，不如把房子卖了再考虑新的房屋购置，房地产下行周期也没那么紧迫要定新房子，再说现在特色预售制的风险可没有消除，等等党短期还是有效的。如果是政府部门和国资介入的，货币一定是远优于房票的，一个是中央政府的信用，一个是地方政府的信用，差的可不是一点，一旦拿到房票的那一刻，贬值也是必然的，所以哪怕便宜一些，也尽量收货币，当然真的都有利于购房者的方案，市场肯定是有响应的，如果市场没响应，总想着套一个是一个，那么这类政策也往往走不远。