近年香港经济状况持续向下，核心区商业区写字楼空置率高企，主要零售街道吉舖涌现，住宅楼价进入漫长跌浪，通通都令灯神非常担忧。最近一周房地产市场更出现一宗罕有强拍「流拍」事件，铜锣湾大地主之一金朝阳集团（0878）竟然放弃统一并购长达17年、楼龄达65年的旧楼希云大厦，成为历来最大额的强拍「流拍」个案。灯神认为香港经济各方面倒退，负面影响陆续浮现，并已经开始拖慢社会发展及重建速度，相信短期市区旧楼更新情况会进一步放慢。

讲返希云大厦强拍「流拍」事件，到底有什么原因导致大地主金朝阳放弃完成强拍呢？睇返金朝阳流拍当日的即晚通告，其实佢地集团对于本港房地产前景都睇得几淡下。

公告内容就话，「经审慎考虑香港现时之经济状况及房地产市场，尤其是房地产价值可能继续向下调整后，最终决定不在拍卖中作出投标」，仲指整幢希云大厦重建后市值只有约21亿元，仲低过强拍底价24.25亿元，所以就计划向土地审裁处申请延长举行另一次拍卖时间，并申请下调底价以与该地段之当前市值一致。

不过原来通告最后亦有写上「尚未作出延长申请，且概不保证进一步拍卖将会举行」，意味金朝阳会否再一次进行强拍，依然是一个非常大的未知数。

睇返强制拍卖会当日，灯神留意到，场内除了一些负责强拍程序的工作人员外，其实还有部份年老的希云大厦小业主到场。原因无他，希云大厦被收购长达17年，一班留守大厦到最后一刻的小业主（大约占全幢业权约11%），一直满心期待自己单位获发展商高价收购，从而搬去楼龄较新的屋苑改变生活质素，同时间也有部份早年买入单位的投资者，希望「低价落钉、高价被收购」致富。

不过今次金朝阳未能完成收购，灯神相信未来数年内都暂时唔会有机会完成收购程序，因为目前市况极差，发展商出价已经唔会再像数年前楼市攀升般豪气。灯神睇返资料，喺2019年，当时金朝阳非常积极进行收购，其中希云大楼两个单位的业主就成为幸运儿，获收购呎价高达逾3万元，较现时最新推售的长实（1113）黄竹坑站上盖新盘BLUE COAST更加贵！

当中幸运儿就包括希云大楼10楼H室，实用面积495平方呎，收购价1,490万元，呎价30,101元；而同年8楼G室亦好好彩，实用面积644平方呎，收购价高达2,000万元，呎价更加高达31,056元。不过今时今日香港楼价指数已经由高位回落大约25%，睇嚟余下的小业主唔会再收到天价收购。

另外，有测量师认为希云大厦重建应该为用尽地积比率15倍，以兴建商厦。不过近年写字楼租务不理想，加上各区商厦供应大增，若希云大厦重建商厦根本冇著数，而距离不足百米、一分钟步程，正正就是另一大地主希慎（0014）及华懋合作的加路连山道商业地王项目，若日后完成重建面对的竞争将会非常之大，所以金朝阳今次拖延不完成希云大厦的收购确实相当有道理。

灯神认为，这一刻不完成收购，对于金朝阳来说也没有什么大问题，目前拥有大厦约88.79%的业权，无论住宅或舖位都有租户，加上希云大厦及旁边的礼信大厦等旧楼地下，都有不少特色食肆，估计金朝阳未来数年暂时用作收租都尚算稳阵。

而且更需留意一点，希云大厦整个地盘在2022年8月份，曾经以32.09亿元出售予一家不知名的中资发展商，不过相隔一年后、即2023年8月份，最终大刁告吹。金朝阳最终杀订没收高达楼价一成、涉资近3.21亿元的初始按金，而且买方更加支付了一笔不可退还的和解金3,200万元，即双方同意终止买卖协议。

这一单大刁虽然挞Q收场，不过就令到金朝阳即时增加收到一笔高达约3.64亿元的杀订收入，所以今次就可以「淡淡定定」，毋须急于完成旧楼收购程序。