普华国际不动产公司、资诚联合会计师事务所4月19日于台北举办「南进东协暨海外不动产投资论坛」，建议投资人在投资境外不动产前，应先综合评估「税后成本」。

根据PwC《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》，尽管全球不动产市场因高利率持续低迷，但投资人对亚太地区整体信心仍然乐观，普遍将亚太地区视为安全的避风港，其中新加坡、越南胡志明、泰国曼谷三个东协国家，名列投资者最看好的前十大城市。另外值得注意的是，近三年来，泰国曼谷名次跃升六名，马来西亚吉隆坡更跃升九位超越台北。

普华国际不动产公司总经理田扬名表示，东协本身的人口红利优势及近期全球供应链移转浪潮，使许多企业持续扩大投资东协，产业投资连带推升不动产市场。因应企业南进东协需求，普华国际不动产持续拓展越南、泰国及马来西亚等地相关服务，2023年亦成功协助台商于泰国及越南等地购置工业不动产。

资诚家族及企业永续办公室主持会计师洪连盛表示，近年来部分高资产人士的确对于东南亚及日本房地产投资燃起高度兴趣，然而在投资境外不动产前，建议应先综合评估「税后成本」：

一、买房资金来源的税务成本评估

过往不乏投资者未全盘考量税务成本，导致投资不动产交易中产生所得税或赠与税税务风险，前者可能是运用境外免税天堂公司资金支付以个人名义投资的投资款；后者可能是一代支付投资价款，但产权登记于配偶以外之人名下。

二、各国税务成本评估

当地与本国税务规定不可不慎，除了当地不动产持有税、资本利得税以外，投资架构也必须列入考量，举例来说，个人处分泰国不动产需缴纳泰国当地5%至35%的所得税，此部分缴纳的税款得于限额内扣抵台湾的基本所得税额（AMT）。

而投资者处分透过境外免税天堂公司投资泰国不动产须缴纳泰国20%的资本利得税，但当地已缴纳的税负不得间接扣抵台湾个人AMT，且因台湾个人计算受控外国企业法规（CFC）已于2023年正式上路，境外公司处分不动产的隔年度，投资者亦须评估是否须缴纳CFC盈余的20%税负。

三、不动产传承税务成本评估

东南亚及日本当地的遗产税税负不一，投资人应于投资前列入评估，且该税负可能因不同的投资架构而有所变化。