穆迪懂什么房地产评级？
房地产方面的专业评级还得看中诚信
当年中诚信连续给予恒大AAA最高信用评级
那时候国外评级机构就下调了恒大评级
但后面恒大财务造假了，基本上80%的各种数据都是假的
这次不知道万科能不能顶得住，能获得多大的帮助和扶持
穆迪将万科的信用评级从Ba1下调至Ba3，垃圾级
说明穆迪对万科未来发展没有信心
万科在合同销售下降、融资不确定性增加的背景下
信用指标、财务灵活性和流动性缓冲在未来12-18个月内可能减弱的预期
怎么说呢，我觉得挺客观，因为万科今年都取消分红了，也说了要开始严格控制负债
今年房地产销量依旧压力大，所以确实是经营不确定性比较大，也没有说错
万科当然要坚决反对，不然股价，债券都会跌崩
万科认为官方很支持他，他是行业龙头
所以可以熬过去，其实这个不冲突
压力大是共识，需要熬，需要官方多股力量帮忙
本身就说明了经营压力大，当然可以下调评级
而且碧桂园现在连年报都不敢发，一直在拖，还有很多房地产企业等着排队退市
现在就是这样的情况，房地产行业就是压力非常大
虽然目前扶持特别多，尤其是万科这样的龙头企业
大股东也是国企，能不能熬过去，还需要继续观察
反正困难肯定是客观存在的
帮助也确实在帮助
前不久万科开了一次反思检讨大会
核心观点就是自己过去没有对官方的意思领悟到那么全面，还是太冒进了
但万科目前的困难和官方没有任何关系，主要是万科自己的领悟力问题
目前官方，上面对万科非常关心，帮助很多，以后万科会继续努力，化解各种问题
说话非常有艺术，态度也非常诚恳，官方也非常支持
如果万科表达的这些内容没有问题的话，那万科不会倒下
官方会支持万科到底，但要复苏，要经营重新好起来，还需要很多年
只不过是不会倒下，一直慢慢化解债务危机
万科大方向上面主要反思了三点：
1，
万科表示尽管万科在行业中最早意识到需要转型发展
但实际操作过程中存 在步子过大、操之过急的问题
转型业务超出我们资源匹配能力，过多占用了开发业务资金
规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成
2，
尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束
但万科的行为未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误
在官方明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的“三高”模式进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面
3，
官方之前明确做出行业供求关系发生根本变化的战略判断，并为行业新发展模式转变出台一系列重要政策措施后
但万科对融资模式趋势性变化 认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整
但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程
万科表示以后会全面进行检视和梳理制定相应的策略，如果发现违规问题，会积极整改
如果发现违法问题，集团绝不姑息，公司目前有幸得到深圳国资和大股东的鼎力支持和信任
对此我们深怀感恩之心，也会珍惜信任，加倍努力
说明了确实因为想多元化+加速投资导致了短期经营性业务投入太大，这几年投了1500亿左右
目前销售压力比较大所以现金流回收比较慢，短期是有点难处的，所以取消了分红
但确实也获得了很多金融机构的扶持，各种国资帮助，所以万科未来会慢慢好起来
然后就19年开始万科已经主动缩表，开始控制负债，其他房地产企业是一直在加杠杆
所以万科总体比其他房地产企业债务情况压力小的多
过去经营是有一点激进，但还在可控范围内
核心内容就是万科承认了当前公司的确遇到了阶段性经营性困难
流动性短期承压，但公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力
未来万科将立足“自救”，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务，全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案
一揽子方案不是一个方案，是一系列方案
万科已经得到了金融机构的理解、支持指导和帮助
万科计划未来两年将削减付息债务1000亿元以上
高管降薪，郁亮以后拿1万月薪了
万科2023年实现全口径销售额3755.4亿元，位列行业第2
截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债
剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降
且已连续15年经营性现金流为正
2023年，万科在境内外合计新获取的融资近900亿元
境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本为3.61%
2024年至今，万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷109亿元
2023年，万科商业业务实现营收91.1亿元，同比增长4.6%
合计开业203个商业项目，建筑面积1158万平方米，布局在一二线城市的商业项目占比超过90%
冷链仓储规模保持全国第一，2023年实现营收41.8亿元，同比增长17.2%
万科在努力经营，但确实短期压力很大
总的来说万科后面几年也是就艰难度日，依靠各种银行+大股东扶持，不停的慢慢缩减债务
分红肯定是暂时没有了，其他业务转型速度也比较慢
房地产开发业务之外暂时没有很大的起色
这种情况下下调评级确实是非常正常的
能熬过去其实也是硬把他保下来而已
不能说目前没有困难，经营很轻松
等过了2-3年，万科把有息负债压制下来
确实没有了现金流压力再说
那时候评级也会上调回去