关于允许个人拍小块地建低密度住宅的新政，值得切入讨论的点非常多。而我们只要抓住市场与规划这两个方面，就能梳理得比较清楚。

先来说第一个方面——市场。

毫无疑问，这条拟允许出让微小宅地、允许个人独立拿地建设低密度、低层次住宅的新政，是在全国房地产市场都进入萎靡阶段、土地出让收入同比大减的背景下出台的。作为三四线内陆城市的丽水自然也面临这样的处境，至少从2021年开始土地出让收入基开始连续下降，到2022年土地出让收入是185亿，2023年前三季度更是只有70亿。

所以，新政最直接的目的不言而喻，就是当地在开发商与城投平台都拿不动大块地的情况下，退而求其次，把居住用地分割成更小部分允许个人拿地，以部分缓解土地出让收入下降的问题。

丽水市住宅用地的基准地价，按照级别不同分别在525元到8400元每平不等，本次涉及的碧湖新城是五级的住宅用地，价格在1875元每平。在实践中，土地出让的起始价往往会高于基准地价，如果以3000元作为土地出让的起始价，那么丽水市这片分割后的每块面积800到1000平的“小块地”，拿地成本至少也在240万到300万左右。

四类地、五类地是城市新区或近郊区常见的住宅用地级别，作为三四线内陆城市，丽水市的基准地价也是比较中庸的。因此，拿地成本240万到300万，是一个可以参考的基准价格。并且在成功购得土地后，就要在较短时间内完成全款支付——尽管300万似乎对丽水当地普通住宅总价并没有形成明显的压倒性优势，但要考虑到商品住宅往往通过贷款购买、名义房价由债务驱动这两个事实，单纯是在购地环节短期内要付土地出让金全款这一项，就决定了绝大多数人与此无缘。

所以，根本不用再考虑勘察设计、建设、安装和装修成本，单是从缴纳土地出让金环节来看，我们就能明白在现有的地价定价体系下，小块地、低密度住宅的真实门槛是非常高的。很多人设想的将来低密度的居住模式，实际上是建立在自有农村宅基地、只需支付建安成本（往往也是低端设计）的基础上。

所谓曲高和寡，最终成本越高的住宅，市场容量就越小。居住用地出让收入下降是大趋势决定的，过去各地也并不是没有打豪宅擦边球的叠拼、双拼住宅，真实的拿地需求下降并不能通过松绑豪宅来解决。如果要说带动下游环节就业问题，其实建设高密度高层住宅才是效率最高的，同样的1000平土地，就要涉及30-50个户数，每一户都需要全过程装修，而过去的叠拼双拼豪宅则只能容纳1-2户，后者的带动效率与前者相比显然不可同日而语。

这时有人可能会提出，那为什么就要限制在1-2户、为什么就不能形成日本那样的“一户建”模式？

另外，为什么就一定要侧重强调这种居住模式需要付出的拿地成本，而不论建成豪宅模式后可能出现的资产增值？

这就要说到第二个方面——规划。

规划是调控土地使用的手段，也是从源头调控几乎一切资源的手段、体现上位意志。所以，我们能够看到所有层次的城市新区规划中，都采取了大片高密度住宅、配建大规模商业、医疗与教育的通行做法；同时，尽管后来强调微路网模式，但每宗地块并没有被分割得太小太碎，一些跨市政路的地块甚至是打包一起出让。

这样的大片建设的模式，能使城市建设实践忠实地按照规划指引的路径发展，何处是繁华的商务中心、每个片区的税收潜力如何，早已通过规划手段确定下来。

如此，既能够最大程度提升土地利用效率——实际上是使土地生成广义税收的效率最大化（商业综合体的税收效率远高于多个临街商铺+普通超市），又避免了将来再度涉及土地权属与用途问题时，不至于同时面对太多个确权主体，显著降低管理成本——在一个高层住宅小区上门寻人，总比在一片高密度的城中村上门寻人更容易。另外，那些富有增长潜力的地块，也能够被早早地确定下来，再以一个很好的价格出让或划拨给某些幸运的主体。

所以，我们就不用说浮于表面的消防问题、人防问题，仅从以上情况来论，日式的、在把宗地分割成微小的块、建设一户建的模式，就不会有机会成为国内规划的结果；非公寓型的低密度住宅，也不会有机会同时有过多的户数。

同时，保持社会和谐稳定也是非常关键的上位意志。在规划的结果方面，我们就能看到经规划建设过的城市内部，很难因收入层次形成高收入居住区与低收入居住区的明显的隔离，这也是通过规划手段实现的，是在户籍制度之外避免形成西方城市贫民窟的制度设计之一。

前几年，一些地方有中高收入群体与其他群体形成隔离的苗头，就逐渐要求高档楼盘也要配建保障房，购买商品房的业主不满于“他们（安置户）凭什么和我们住在一个小区”，其实这体现的正是规划手段的调控作用，要通过促进绝大多数群体的融合保持社会和谐稳定。

至于那些真正的低密度的商品型居住区，往往就规划在相对偏远、资源配置（尤指教育医疗）并不齐全的区域，这既保证了与更广大的中高、中低收入群体的隔离、避免产生不平等感与不必要的麻烦，又保证了这类居住区作为资产配置的增值空间有限，绝不会成为规划意图之外形成新的中心功能区，不至于在将来成为更加新的新政实施时的障碍。丽水这次拟出让的“小块地”，也有类似的情况

其实，在去年以来全国性的房地产市场交易低迷来临之前，这类被规划在缺乏配套的郊区的双拼、叠拼“豪宅”，更早就进入了交易低迷，某种程度上说这甚至像是一种“陷阱”。事实已经证明，面对增值前景存疑的房产时，豪宅的客户群也不会轻易为了居住需求就买账。

我们可以做个小结：

丽水这次“新政”，就是纯粹的为了促进以居住用地为核心的土地出让。

然而，鉴于市场因素与规划因素（实际上是制度设计），把住宅用地分割成小块地出让不仅无法挑起大梁、无法把当地对土地出让收入相比历史最高点出现的大幅下降找补回来；也不会实现有效带动下游装修家电相关行业；更不会再让房地产行业焕发第二春，遑论所谓的“低密度住宅会成为将来居住的主流模式”。

这样的结果，可能要令不少希望房地产再重新崛起一次的人失望，也要令不少对现有居住模式不满的人失望，尽管这两种人可能在某些问题上处于观点对立的状态。无论态度如何，房地产发展已经度过根本转折点、住宅建设基本定型，这是不以人的主观意志为转移的客观事实，已建成的高密度公寓式住宅将长期作为国内住宅类型的主体存在。

从规划的角度，现存的高密度住宅均是按永久性建筑设计建造，配备有人防工程，可以说已经没有全盘推翻再造新居住模式的可能性。所谓五十年期限，只是这类普通民用建筑的最高设计年限，并不是真实的建筑结构寿命，而普通人往往将建筑附属设施的老化或损毁现象视为建筑本身寿命将近。

同时，这些高层建筑也并不会因“管线老化维修问题”就拆除重建。如果说管线老化维修费用高，那么中式低密度豪宅的成本更是不可负担的，成本更低的日式简版低密度住宅把地块划分太细碎，在国内的制度设计下也没有实施的可能。

其实，说高层小区模式将长期维持，不是浮于表面的“现有居住模式没有全盘推翻可能性”或“管线维修成本相对低密度居住成本更低”，而在于“人口以高密度居住”这个情况本身，已经成为了实现其他更多规划意图的基本条件，这一点非常重要。