看了下新闻原文，题述的“涉及公积金”，主要指贵阳的《贵阳市住房公积金管理中心关于优化住房公积金阶段性政策的通知》和漳州的《漳州市灵活就业人员缴存使用住房公积金管理办法》。

前者自2024年5月6日至2024年12月31日施行，后者自2024年5月1日起施行。两者的核心要旨，一言以蔽之：让更多的人能缴、能用公积金，以增加（当地）楼市的接盘力量。

这两年全国各地类似的公积金政策出了很多，效果的话，大家也都见到了。本身现在还没公积金、需要靠新建公积金账户去买房的人，普遍经济条件较差，难以胜任接盘。而那些被之前公积金政策限制住的人，往往都是不缺房子的，政策放宽后他们要不要买房，则取决于房价的前景。目前看，这显然是不乐观的。

涨价的本质是供需失衡、供不应求，导致卖方市场。而这两年房地产市场成交额断崖式下降的背后是有效需求断崖式下降，这既是钱的问题，也是“人”的问题。

房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点了。

日本房地产泡沫破裂的故事，大家都知道。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。

但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。

实际上，在欧美内部，英美澳加这种有英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级）。

短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。

2017-2021这五年可能是中国房地产市场的历史大顶。从代表性的几家香港内房股的走势来看，2017-2021整体是一个“高位震荡”的走势，然后（从2021年中开始）就是股价彻底崩盘、一泻千里的走势。资本市场讲究预期，会提前、在短时间内反映出市场对未来长期的看法。