2018年以来，很多城市房价出现了向“房住不炒”的均值价格回归趋势，各地政府“促进房地产市场平稳健康发展”。2022年以来各地政府出台了大量的房地产救市政策，实现房地产价格稳定。2024年4月29日成都房地产政策再优化，不再审核购房资格，全面取消公证摇号。4月30日政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。很快，其它城市纷纷“优化限购政策”。消化库存和房价的长期动态稳定价格是什么关系？降价消化库存还是涨价消化库存？以居住者看房地产稳定的均衡价格是多少？以投资者看均衡价格在哪里？政府救市的底线又在哪里？银行对房价下跌承受能力多大？本文以中国房价最高的北上广深一线城市进行分析，认为不管涨价去库存还是跌价去库存核心都要围绕均衡价格。

一、北上广深房地产均衡价格计算原理

金融资产价格不好估算，但是房价却有客观公认的计算公式，即房价必须等于买房者未来收入的折现值，否则就跌入美式次贷危机“蓬齐陷阱”。中国现有法律规定，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)”。“借款期限不超过30年，且借款人年龄和借款期限之和不超过75年”。因此，房价等于家庭30年的月度可支配收入50%。

二、涨价跌价与北上广深均衡房价

2022年北京市20%的低收入户、20%中低收入户、20%中等收入户、20%中高收入户、20%高收入户的年可支配收入分别是27997元、51844元、72830元、97129元、162630元，全市平均84023元。房价需要居民未来可支配收入偿还，即使考虑以家庭为单位夫妻双方主申请人和共同申请人的可支配收入，则按照家庭总可支配收入的50%，以30年贷款最长期限，30%的首付，2022年北京市五个层次收入群体可以承担的房价分别是119万、222万、312万、416万、697万，平均是332万元人民币。

现实中北京市房价是多少呢？按照北京市统计局2022年数据，北京市城镇居民人均住房建筑面积为33.63平方米，则三口之家居住面积应该是100.89平方米。而2022年北京市住宅商品房平均销售价格是47784元/平方米（现实是遥远的昌平的房价都在5万左右），则房价应该是482万元人民币，即北京市的房价只有高收入户家庭才可以承担，房子还是“奢侈品”。当然，三口之家如果按照两居室计算则房价是321万元，中高收入以上家庭基本可以承担。同样计算方法，广州2021年现实房价是303万，而以城镇居民可支配收入计算的房价应该是319万。深圳市2020年房价是385万，而以可支配收入计算是278万。上海2021年房价是460万，可支配收入计算房价是353万。

因此，北京市房价应该有31%的下降空间，广州房价调整空间不大，深圳房价有28%下降空间，上海房价有23%下降空间。

当然，如果以2024年4月以来的房地产优化限购政策，如安徽2022年20%高收入组家庭人均可支配收入85519元人民币，接近北京2022年中高收入家庭组人均可支配收入97129元，“六个口袋”也可以考虑北京买房。

三、北上广深房价下跌银行承受能力和30%首付

房价下跌幅度过大，影响最大的是居民和银行。不过，北上广深长期坚持30%的首付率，北京市“首套普通住宅，首付款比例将从原来的30%上调至35%”，上海市“居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%”，广州“无房无贷者，首付最低3成”，深圳“购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策”。《2018年中国金融稳定报告》指出“我国长期实行审慎的住房信贷政策，平均首付比例达34%以上”。因此，我们认为一线城市房价理性调整对银行尚无风险。

四、北上广深高房价拉低居民消费能力

一线城市房价过高严重侵蚀居民消费潜力，居民消费支出普遍低于全国水平。由于房价高，租房价格更高。2022年北京市全市居民家庭居住支出17170元，居住占可支配收入的22%，占消费支出的40%，远远高于2023年全国平均水平22.7%。同年北京市全市居民家庭人均可支配收入77415元，人均消费支出42683元，只占可支配收入的55%，低于2023年全国68%和全国城镇居民64%。

上海2021年全市居民居住支出16137元，居住占消费支出33%，占可支配收入21%。全市居民人均可支配收入78027元，消费支出48879元，占可支配收入的62.6%。深圳全市居民2022年居住占消费的27.5%，占可支配收入的16.9%，人均可支配收入72718元，居民消费支出44793元，占收入的61.6%。2022年广州城镇居民居住支出11837元，占消费支出25%，占可支配收入15%。人均居民可支配收入76849元，消费支出46825元，占收入的60.9%。

五、防止房地产风险跨市场传染的均衡管理机制

房地产政策坚持“确保房地产市场平稳发展。要因城施策”。经济理论认为，平稳发展核心是围绕均衡价格平稳发展，计算可知目前广州房价基本处在均衡价格水平。政府要防止因为预期等因素市场过度调整，及时干预。北京、上海、深圳房价泡沫都在20-30%空间，政府应该明确过度上涨和过度下跌的干预底线，以透明方式稳定房价预期。

政府积极调整房地产政策，将房地产稳定内部化，而不是风险扩大化和跨市场化，切不能因为房地产绑架整个宏观经济。建议政府贯彻市场经济的“风险共担原则”，既然炒房者前期享受房价上涨红利，则也需承担房价下跌风险，及早对三套以上房征收房产税，将房产税专门作为房价稳定基金，调控房价跌幅超过均衡价格的部分。

注：本文仅代表作者个人观点

本文编辑徐瑾 [email protected]