朱萱谕律师

问题

甲、乙、丙、丁、戊五个兄弟分别共有一笔A土地，应有部分各五分之一。甲、乙、丙三人在建设公司高价攻势下，愿意将整笔A土地出售建设公司的负责人，于是甲、乙、丙三人寄发存证信函，将上情通知丁、戊二人。然经送达，丁之户籍地址遭到退件，且甲、乙、丙三人不清楚丁的实际住居所。

请问：要如何处理上开送达的问题？

倘若甲、乙、丙三人欲将整笔A土地赠与给母亲，是否可依《土地法》第34条之1第1项规定，以多数决方式进行赠与？

解析

一、内政部于民国（下同）112年8月22日公布修正《土地法第三十四条之一执行要点》（下简称：执行要点），已在113年1月1日正式施行。其中就《土地法》第34条之1第2项「以书面通知他共有人」，如欲他共有人无法送达时，此次「执行要点」第8点为详细修正规定：

通知方式应以双挂号之通知书或邮局存证信函，送达他共有人之「户籍地址」，而法人或非法人团体，应送达其「事务所或营业所地址」（「执行要点」第8点第2款）。

1.他共有人之户籍地址无法送达。

2.有《户籍法》第50条户籍暂迁至户政事务所情形。

3.部分共有人已确知他共有人未居住于户籍地而能依实际住居所送达者。

上开应于登记申请书适当栏记明之事项，亦得以附具切结书方式为之（「执行要点」第10点）。

例外于无法知悉他共有人实际住居所者，部分共有人应于登记申请书适当栏记明：「义务人确不知悉他共有人实际住居所，如有不实愿负法律责任」（「执行要点」第8点第3款），亦得以附具切结书方式为之（「执行要点」第10点）。

以公告代替通知者，以下列情形为限（「执行要点」第8点第4款）：

1.他共有人住所不明或依前二款规定通知无法送达。

2.他共有人户籍资料载有迁出国外或丧失国籍之记事，部分共有人就除户籍地址通知无法送达且已依前款规定办理。

3.他共有人于台湾地区无户籍，部分共有人就土地或建物登记簿地址通知无法送达且已依前款规定办理。

二、此外，修正「执行要点」就《土地法》第34条之1第1项所定「处分」，除以有偿让与为限，不包括信托行为及共有物分割外，新增将「交换所有权」排除适用，以避免多数共有人代理少数共有人约定以土地或建物所有权相互交换，交换位置及条件等决定难谓合理之情形发生。

（本文出自《共有土地处分实务与技巧》作者：高钦明）