购买房地产，是很多人做投资跨出的第一步。房地产投资的好处是：看得见摸得着，是实实在在的资产而非纸面财富。每个月的租金收入，让房东感受到实实在在的现金流入。因为这些原因，很多中国投资者都青睐买房投资。

当中国投资者考虑海外投资时，也被这种投资习惯所影响。对于中国投资者来说，海外市场带有语言、法律和文化隔阂。购买国外房地产，可能让很多人感觉相对于股票、债券和基金更让人放心，毕竟买房收房租的投资逻辑，中外都是相通的。

然而，去购买海外房产，并把它租掉收取租金，是一件费时费力的大工程。从联系中介，找房看房开始，一直到选中下单，银行贷款，拿到钥匙，再装修出租，催收房租，一直到应对一些意外情况比如应付老赖租客等，中间包含多个步骤。虽然可以把一些步骤外包给海外中介，但也会相应的减少投资者的回报，而且在现实中也不可能把所有工作全都外包，做甩手掌柜坐收房租。由于房产在海外，如果加上签证和飞行成本，对于投资者来说可谓耗时耗力。

那么除了这种费时耗力的直投方式以外，还有没有其他选项呢？一个可以考虑的选项，是购买投资房地产信托基金（REITs）ETF。今天这篇文章，我就专门来为大家讲讲REITs ETF。

要把REITs ETF讲清楚，我们先要从REITs讲起。REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，意为房地产信托基金。作为一种金融投资产品，REITs有悠久的历史，可以追溯到1960年时任美国总统艾森豪威尔签署的《房地产投资信托法案》（The REITs Act Title）。经过几十年的进化，REITs已经是一个非常成熟的金融产品。

从投资者的角度来看，REITs给予投资者一个极大的便利，那就是让投资者能够像买卖股票那样投资房地产市场。由于REITs像股票那样在证券交易所挂牌上市，因此它可以向投资者提供以下好处：1）透明度：任何时候都可以查看到其净值和交易价格；2）流动性：在交易所开盘的任何时候，都可以选择买入或者卖出；3）碎片化交易：哪怕只有几百或者几千块也能投资，而不是像直投房地产那样，动辄需要至少几百万以上；4）便捷性：所有房地产的管理工作都包给REITs运营商，比如找租客，收租金，对房地产的维护工作等等，自己买入REITs后不需要再做任何额外工作。

当然，世上没有十全十美。和直投房地产相比，REITs也有一些缺点。最明显的缺点，在于REITs投资的房地产类型主要集中在商务写字楼、零售、工业（比如停车场、仓库）和服务业（比如酒店），而一般很少包括住宅（比如公寓和别墅）。这主要是因为，在任何国家，政府都不太鼓励财团去大规模买入成百上千的住宅房单元，然后做房东把这些住宅租出去收取租金。这种做法可能带来极大的政治风险，在社会舆论上引起大众的反感。当然每个国家政府对这类政治风险的包容度不同，但总体上来说，很多地区的REITs，主要以工业、商业和服务业为主，住宅类比较少。投资者如果看好某个国家或者城市的住宅类房地产价格的话，在很多情况下无法通过投资REITs来实现自己的投资目的，只能通过直投来实现，也就是自己出资购买X套房地产，然后做房东收取租金回报。

目前在全世界范围，REITs主要在美国、西欧和日本有比较大的市场规模。比如统计显示，截至2023年年底，美国、欧洲和日本各有195、240和58个上市REITs，其市值规模分别达到了1.37万亿美元、1290亿美元和980亿美元。

数据来源: Statista, EPRA, Woodsford Research，数据基于2023年.

在亚太地区，REITs比较多的地区有新加坡，中国香港和澳大利亚。其中规模最大的是新加坡，所有REITs加起来的市值大约为740亿美元左右。澳大利亚和香港的REITs市值规模也不小，都在100亿美元以上。

数据来源：Statista, REITAS, Woodsford Research，数据基于2023年.

面对如此众多的REITs选择，投资者很可能眼睛都看花了。有这么多REITs，它们又有不同的类型，那我们到底怎么选呢？毫不夸张的说，选REITs的难度，其实和挑股票差不多，都是在沙里淘金。

因此，一个比较省时省力的方法，就是通过购买REITs ETF，实现对于REITs的指数化投资。这种投资方法的好处，是投资者不必再纠结于如何从几百个REITs中选出最适合自己投资的REITs，而是通过购买一、两个REITs ETF，把某一个国家或者行业里的REITs一网打尽，将这些REITs全部买入。

假设购买一个REITs ETF，我们究竟买到了什么呢？在这里我以VNQ为例，为大家解释一下。

数据来源：VNQ官网

从以上表格中我们可以看到，VNQ的投资范围主要包括在美国上市的各种REITs，目前该ETF中包括158个REITs。他们加起来的市值为649亿美元左右。VNQ基金成立于2004年9月，截至2024年4月，在过去20年左右的时间里，该基金的年化回报为6.99%。该基金的费率非常低，为每年0.12%。

在VNQ投资的158个REITs中，其涵盖的REITs种类是非常大而全的。其中占比比较大的有：工业（13%左右）、零售（13%左右）、电信塔（12%左右）、数据中心（8.8%左右）、多户住宅（8.5%左右）和医疗保健（8%左右）。所以如果投资者想比较偷懒，一笔投资就包罗万象，把美国所有各种不同的REITs都买下来，那么就可以考虑诸如VNQ这样的REITs ETF。

数据来源：VNQ官网

除了上文提到的VNQ，投资者也可以考虑一些其他ETF。我把它们的信息列在以下表格中。

数据来源：各ETF官网

在上表中，笔者为大家列举了一些可以考虑的REITs ETF。比如投资者如果对欧洲房地产感兴趣，可以考虑IPRP。如果对投资英国房地产感兴趣，可以考虑IUKP。相对来说，覆盖亚太地区（日本以外）的REITs ETF选择不多，可以考虑的有AXJREIT和AYEP，相对来说规模不大，资产规模都在10亿美元以下。

在本文中，笔者为大家简单介绍了什么是REITs ETF，以及投资这种REITs ETF给投资者带来的优缺点。REITs ETF的最大优点，是操作简单，流动性强，价格和持仓的透明度高，投资起点比较低。对投资海外房地产感兴趣的朋友们，可以多加学习，找到适合自己的ETF进行投资。

（作者系新加坡五福资本CEO。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：[email protected]）