不说长期人口问题，现在房地产就有三个必须要面临的问题：

1）特色预售制信用崩溃与金融风险外溢

只给交钱，不给反制手段，甚至连自己钱的去向也没有知情权，且房地产高速扩张时期的庞氏信贷结构，导致了这种游戏只能是房价越来越高，后面接盘的人越来越多才能维系，不要说价格下跌，就是涨的不快就会出现暴雷，比如2020年某大的标致性事件，拉开了房地产相关链条的信用崩溃序幕，回头来看，是什么让所有环节的防风险措施失效呢？从历史来看，也只能是所有人都从居民身上分利了。

现在的解决办法肯定不是追回不该分配的钱，你也追不回来，导致的结果就是期望后来者以较高的价格接盘，给房企回款并且在一些环节挤一挤空间，降低点质量，比如公共区域的绿化等等，把前面的房子改起来交付，但后来者也不是傻子吧，拿现在的钱该过去烂尾的房子，那我的怎么办？靠更后来者吗？结合各个环节的失信，大家自然不敢轻易把钱交出去。

2）实际房价收入比高

房价相比于可支配收入本身就高，有些地方不上20都不好意思说是强二线，即便如此，我国的房价收入比是有大幅度的美化的，，也就是实际居住面积要远小于购房面积，导致的结果就是实际的单价更高，比如30%公摊就意味着单价要高出30%左右，房价上涨周期看起来没有那么夸张，但实际上居民为相同居住面积付出的代价是极高的。

3）居民杠杆极限与福利保障不均衡

这个讲了很多了，房价超过居民收入的增长速度，必然是需要信贷补偿的，那不就是鼓励居民借债么，导致的结果就是平均杠杆率超过64%，你敢相信短短十几年，现在已经和消费型经济体的美国家庭部门杠杆相当了，08年至今，一个是从18%-64%，另一个是从85%-64%，按照这个趋势可能就在这几个月就会超过，值得一提的是08年美国次贷危机下的居民高杠杆也是房地产投资过热引起的，历史也总是换个方式不断重复自己罢了。

很多人盯上了农村老人的购买力，所谓的城镇化潜力巨大，却根本不知道我国的特色保障制度，体制内可以拿到80%以上的养老金替代率，甚至还有超过100%，但他们不缺房子，而总的养老金替代率只有45%，一定意味着大多数人被平均，有购买力的不缺房子，没有购买力的却被认为是潜在托盘群体，何等讽刺。

再说回“重大举措”，从这三个问题出发，我们猜测下可能得政策：

1）国有资产收购房企库存以盘活市场

现在房企根本没有能力既完成保交楼，又完成债务偿付，还要贡献土地财税，且信用崩溃下，去库存本身也是极大的压力，那么这种情况下大政府的干预措施几乎都指向了政府加杠杆，如果说2020~2022年政府加杠杆是应对疫情，那么2023年政府杠杆就是为了刺激经济，或者说稳经济风险。未来大概率是政府指导国有资本，为其提供专项资金，很可能负债还是计入在企业部门杠杆，去市场上大量收购烂尾楼作为未来的公租房，房企拿到回款建设有机会交付的房子，从而在去库存的同时，增加房企的流动性和准新房的数量，以此来修复信心。

2）改善房屋的居住属性

过去高杠杆高周转，赚的是金融的钱，实际上不是盖房子的钱，刚需恐慌，投资者贪婪，反而忽略了房子作为居住属性的基本要求，比如舒适，得房面积，公共配套等等，什么垃圾户型和垃圾质量都有，随着房地产供需关系发生重大转变，除了价格，现在房企必然要在质量和舒适设计上下功夫，比如昨天的另一个热点，“多城新政明确提高住宅「得房率」，公共梯间及机房等不再纳入公摊面积”，未来可能还要在各类质量保障上下功夫，毕竟原来建设成本在房子成本中占比太低了，未来大概率要做到提升质量但不提升价格，甚至还要降低各种成本，比如利息，你们少分几个百分点，居民的生活质量却是巨大的提升。

3）协助居民做好应对高杠杆的风险

高杠杆必然意味着高风险，且居民杠杆是最不可控的，日本美国都是活生生的例子，所以未来一定是增加更公平的福利保障体系，比如100万的财政赤字，假设少数人分八成，剩下的人分两成，改善到各拿5成，现在居民也聪明了，不见真金白银是不会相信一些承诺的，不可能多数人维持发展中国家的福利水平，同时维持发达国家的居民杠杆率，这必然是会压缩居民消费和投资水平的，如何修复高速发展时期的财富结构至关重要。

第一个和第二个可能短期就会看到，主要是供给端的改革，第三个存在巨大的不确定性和阻力，只能说高杠杆和居民财富挖掘已经是客观现状，不改善消费不足引发的内循环阻塞问题将长期存在，房地产无非也只是内循环的其中一块，经济增长信心不足，居民收入信心不足，房地产又能好到哪里去呢？