“517新政”发布后，各地跟进的节奏明显加快，近日，平安银行公开推出的“气球贷”更是引发市场高度关注。

广深两地官宣楼市新政的同一天，平安银行在官微发出一条“房贷利好政策”消息，其中包括“二阶段还款”、“气球贷”等产品，本质上，都是一种“先息后本”的还款方式。
 

“二阶段”还款的方式，是前三年内按月付息、无需偿还本金，第四年开始，将剩余贷款期限按月等额本息还款。贷款期限不少于10年，不超过30年。并对包括上海、福州、成都、广州共17座城市开放。

“气球贷”还款方式下，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期，一次性偿还剩余本金。因为贷款前期每期还款金额较小，而在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像一个气球，所以被命名为“气球贷”。

一位北京地区房地产经纪人向36氪透露：“这类都属于先息后本的贷款产品，实际上市场上一直都有，但没有公开宣传过。中介如果推荐这种产品，属于违规操作。”

据媒体报道，在2008年之前，房贷政策较为宽松的经济环境下，“气球贷”已经出现。但随着政策趋严，同时先息后本的还款方式被炒房客所利用，目的放大购房杠杆，一些银行就被监管叫停此类金融服务。

与等额本金、等额本息的还款方式对比，先息后本的贷款方式增加了总还款成本。对于贷款者来说，风险点在于后期还款能力能否跟的上。 

为方便对比各还款方式的利息总成本，以贷款总额100万、贷款利率3.95%、贷款时间5年为例：

等额本息需要每月还贷18393元，总利息成本是10.36万元。

如果是“前3年先息后本，后面2年等额本息”的还款方式，余下2年，以等额本息的还款方式，每月需还款43403元，总利息成本是16.18万元。 

“气球贷”一种长贷短供的还款形式，通常提供较短的贷款期限（如5年），但以一个较长的期限来计算月供（如20年），这样可以在一定程度上减轻前期的还款压力。

若采取“气球贷”的方式计算，即前五年以20年期限下月供6033.49元还款，最后1月一次性还清全部剩余本息和81.85万元， 5年的总贷款利息为18.05万元。

按从低至高的还款总成本排序，分别是等额本息、（前三年）先息后本、“气球贷”。

“气球贷”也属于先息后本的还款方式，相较于普通先息后本产品，都属于前期还款压力更小，降低了“上车”门槛，整体还款期限短；但相比于5年期等额本息模式，“气球贷”带来了最后一期的巨大还款压力和整体成本的增加。

易居研究院研究总监严跃进对36氪表示：“对于购房者来说，如果选择气球贷，如果还款过程出现逾期，越到后期，还款压力越大，容易产生合同违约。”

一位曾经使用过“气球贷”的贷款人表示，在办理流程方面，气球贷与其他贷款产品没有区别，只是银行需要通过几次转手，才能将贷款金额打到账户上。

对于银行来说，随着购房门槛降低，银行面临的风险也随之提高。严跃进补充称：“类似贷款建议银行在第一年密切监测动态，即时刻关注还贷者的还款来源和还款压力情况，主动提前预测问题。同时也需要明确一点：类似业务可以推，但需要设定上限，否则过多业务集中在此类领域，会产生较大的金融风险问题。除了要做好还贷人的收入状况监测以外，对于经济形势、房产价值走向等也需要持续进行严密的监测。”

通知发出后，由于关于“气球贷”应用于购房是否合规引发争议。平安银行也回应称：“气球贷是适用该行个人商住两用房按揭业务的一种还款方式，客户选择该行按揭贷款且用途为商住两用房按揭时，在选择还款方式时可选择气球贷。此还款方式一直都有，并非重新推出，不止平安银行一家银行有类似的产品。而且根据因城施策的政策要求，需在符合当地监管政策规定的前提下开展。”但发布该政策后三天，平安银行官微已删除该条通知。

严跃进认为：“这种产品本质是信贷扩张机制，潜在说明，贷款潜在客户比较少，反过来也会使得此类极端的信贷产品或小众的信贷产品容易产生质量把控不严的情况。”

中国人民银行发布的《2023年金融机构贷款投向统计报告》显示，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。