本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风，头图来自：视觉中国
一、降低存量房贷利率？官方说“不”
大家有没有发现，虽然楼市政策中降低当前购房利率的动作不小，但是对存量房贷利率，却几乎是高压红线一般不去触碰。
在社交媒体上，充斥着购房者哀嚎要降低存量房贷款利率的请求。
自从5月17日央行宣布降首付、取消利率下限后至今，全国超过20个省200个城市宣布降低房贷利率。
目前，多数城市的首套房贷利率已经降至3.1%～3.5%，这一水平远低于过去的市场平均水平，而且有些城市还取消了下限，也就是说，如果银行愿意，完全可以做到消费贷那样年利率3%以下。
统计显示，2021年以前购买的存量房贷款利率平均值在5.56%附近，如果是10年前的房子，利率在6%以上，最高达到7%。存量房和新房房贷利息一下子就有1～3个点的差距，真是没有对比就没有伤害。
银行为了安抚购房者，不断地投喂“胡萝卜”，比如最近有的地方推出“先息后本”——还房贷的时候，只还利息，不还本金。现在从各城市银行的申请条件来看，普遍可申请的最长年限是2年，也就是2年的时间，你还房贷，都可以只还利息，不还本金。目前北京、苏州、广州、珠海等城市都有银行提供类似优惠政策。
你看，银行宁愿让你在前几年像消费贷那样先息后本，也不愿降低利率。
有人不死心，想问个明白。日前，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。对此，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局在回复该市民咨询时表示：“为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，按照因城施策原则以及关于调整优化个人住房贷款利率下限的有关规定，结合深圳实际，从2024年5月29日起调整优化个人住房贷款利率下限。2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。”
这么一大段话，核心意思就是，存量贷款利率不降！对于手握存量贷款的人来说，闻者伤心，听者落泪。
二、提前还贷吗？
面对政策对新客户房贷利率一降再降，规模庞大的存量房贷客户感觉利益严重受损，很多人接受不了。
有受访者接受中房报采访时表示，“我是去年买的房子，当时的商贷利率是LPR+35个基点，即4.55%。现在看到新购房者的房贷利率这么低，希望能有一个公平的调整机制，让存量房贷利率也能随着市场变化而调整。”
根据上海新政，上海首套房贷利率已降至3.5%，二套房贷利率为3.9%。以200万元首套房贷款为例，采用30年等额本息还款方式，购房者每月可节省高达1212元利息，总计可节省约43.6万元的利息成本。
买同样的房子，真金白银要多花出去这么多，任谁也接受不了。因此，很多人选择了提前还贷。比如上述深圳利率以5月29日为界，有的人真就前一天办理了贷款，后一天就大幅降低利率，差一天就差了1%的利率，两者一比较，100万房贷每个月利息就要多还500元。
事实上，此前由于理财收入下降，股市、楼市投资价值下降，2022年初的时候，全国各地掀起一股提前还房贷浪潮。
2022年末全国个人住房贷款余额为38.8万亿元，同比仅增长了1.2%，提前还贷对冲了很大一部分增量，而2021年的增速是11.3%。2023年，提前还贷的高峰到来，截至2023年末个人住房贷款余额38.17万亿元，相较于2022年末的38.79万亿，足足减少6000亿。
这是20年来，个人住房贷款余额首次下降。据统计，2023年有房一族还了7万亿的房贷，才导致最后的余额为负值，而这7万亿中，绝大部分都是提前还的房贷。若按4.2%的存量房贷利率算，银行一年就少收3000亿房贷利息。
很多人想方设法降低利息支出，比如用低利率的新房贷，或者用经营贷、消费贷置换高利率的存量贷。
到今年，因为很多城市开始降低新购房的贷款利率，存量贷款用户的提前还贷动力更大了，如今，压力给到了银行——存量房贷利率，降还是不降，这是一个问题！
三、降还是不降？
对银行来说，房贷是银行最大的一块优质资产，目前我国个人房贷违约率极低。
一方面是因为前些年房子价值高涨的时候，5%甚至6%的房贷都能被房价涨幅覆盖；而另一方面是相较于美国实行的非追索权住房抵押贷款，在我国的住房贷款制度中，个人对房贷债务承担无限连带责任，偿付义务并不仅限于所购买的房产。
出现违约后，银行从拍卖房屋所得不足以清偿贷款的，不足部分仍需由债务人承担。因此，当住房的市场评估价格大幅下降时，银行还可要求贷款人补充首付本金。
这种情况下，不到迫不得已，贷款人基本不会出现房贷违约的情况。以招商银行为例，截至2022年9月末，其个人住房贷款余额为1.4万亿元，占公司零售贷款余额的44.4%，其不良率仅为0.29%；远低于同属零售贷款的小微贷款、消费贷款和信用卡贷款的不良率（分别为0.6%、0.95%和1.67%）。
因此，从银行的角度看，坚守住房贷款这个基本盘非常重要。
一位国有大行个贷朋友给我解释，银行不愿意降低存量贷款的原因还有另外两点：
首先是资金成本压力。银行发放的贷款资金主要来源于存款、金融市场融资等渠道。存量贷款的资金成本也是要按发放贷款时点计算的，当时的贷款利率高基本上也意味着存款利率高，比如2020年左右首套房利率在5%左右，那时候的无风险利率（货币基金如余额宝）也大约是3%左右，二者利差在2%左右，今天房贷利率降到3.5%左右，无风险利率也在1.8%左右，二者利差在1.7%左右，变化并不大。简单要求银行降低存量贷款利率，直接砍掉了银行的利润，人家当然不乐意。
其次是银行基于风险管理的需要。面对经济增速放缓和房地产市场的波动，银行对于住房贷款的风险评估更为审慎。存量住房贷款作为银行资产的重要组成部分，其质量直接影响到银行的资产安全。
因此，银行在考虑利率调整时，会更加注重平衡收益与风险，避免因盲目下调利率而增加不良贷款的风险。
这也好理解，很多银行虽然在住房个贷上赚了钱，但是却踩了很多房地产的雷，比如恒大爆雷，盛京银行、民生银行等一大批银行的借款都成了烂账，个贷的利润都得填这部分的坑。
据报道，恒大集团爆雷时有息负债余额8300多亿，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿，其中境内银行类金融机构171家，借款余额2163亿，主要为民生银行293亿、农业银行242亿、浙商银行107亿、光大银行100亿、工商银行94亿、中信银行94亿。未来如果恒大破产，以中国破产清算不到10%的偿债率，大家想想银行损失有多大。
所以现在摆在银行面前是一个两难的选择，提前还贷的根源还是随着调控政策的变化新老客户利率倒挂严重，假如银行不降低存量房贷利率，大家都继续提前还贷，那银行利率会严重受损。
而如果银行降低利率，也会面临风险，更关键的是，如果要降，降到多少合适？
四、降到多少合适？
话又说回来，在存量贷款利率降不降这个问题上，话语权的主导者并不是银行，而是监管层。银行只会考虑利益与风险，而对监管层来说，利率是篮子里的工具，它要考虑的还有效果。
政府和监管部门在制定住房贷款政策时，不仅要考虑促进经济增长，还要兼顾金融稳定和房地产市场的健康发展。如果政策的目的是，在当前“房住不炒”的政策导向下，适度控制房贷利率，有效抑制投机性购房需求，防止房地产泡沫，维护市场稳定，那么，即便面对经济下行压力，政府也不大可能大规模放松房贷利率政策。
当然，如果政策调整的目的是促进住房需求释放、促进居民消费，就另当别论了。对于已购房者而言，存量房贷利率的下调能直接减轻月供负担，提升消费能力和生活质量。特别是在经济压力增大、收入增长放缓的时期，这种需求更为迫切。
从过往经验来看，也有降利率时存量和新增一起降的。2008年10月22日，央行发布公告：决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。而对存量房贷的利率，商业银行享有一定的自主权。随即，从中小银行开始到国有大行，都执行存量贷款利率同样7折的优惠。
当前政策的目的主要是稳楼市、促消费，降低存量房利率就能降低居民的购房成本，让百姓更多去消费，从而拉动经济复苏。因此，政策大概率在降完新增贷款利率后，还是会下调存量房贷利率的，无限接近新申请房贷利率。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，下一步，北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷将首先迎来下调，其他城市也将紧随其后，预计调整幅度接近3.5%左右——这已经很接近当前的新增贷款利率低点了。
只不过，调整存量贷款利率也需要一个动力和压力，从目前的楼市表现来看，调整的动作估计也快了。
本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风