中国烂尾楼7（中央社记者张淑伶台北27日电）「局促」一直是杨喆对家的记忆。1980年在上海出生的他还记得，小时候，家里最多时有10个人，除了他与父母，还有叔叔一家、爷爷、奶奶、姑姑，30几平方公尺的面积，只有一房一厅，放上行军床与折叠床，夏天打地舖。当时他在同学家看到，甚至从墙上还架出床来。「12岁之前我都睡沙发，1992年爸爸的单位分房，我第一次睡床上。」

中共建政后，将城市土地收归国有，实行计划经济管理，对城市住房实施计划生产，并由工作单位分配住房，一般职级越高的人可能优先分到住房。由于土地和住房不作为商品，没有买卖，个人也无法建造。所以，大部分城市居民处于住房短缺状态，上海等大城市尤其严重。

1978后大陆改革开放，随著经济与城镇化的发展，住房需求大增，住房买卖陆续起步。1995年，杨喆记忆中第一次看到房地产广告；1998年，政府全面推出住房制度改革，宣布「停止住房实物分配」，社会化解决住房问题，商品房时代全面来临。

仅仅5年后的2003年，中国国务院称「房地产已经成为国民经济的支柱产业」，中国房地产发展驶入快车道，此后房价不断攀升。这时候的房地产，不只是商品，还成了投资标的。

经过约20年的高速发展后，大陆房地产从2022年中爆发大规模的烂尾楼事件，一批开发商债务违约，多地房价不停下探。

●GDP至上 官员也鼓励房地产

前上海社科院研究员、曾任10年全国政协委员的张泓铭今年79岁，亲历并研究过中国房地产市场从无到有、到飙涨、到泡沫化的历程。

2017年，张泓铭前往北京「两会」第10次履职，是少数能连续两年在全国政协全体会议上作个人独立发言的委员，谈的是众人关切的房地产调控及监测预报问题。他当时与恒大集团董事长许家印互致问候合影，并分别上台发言。

短暂的相遇和观察，他对许家印的感觉是「有点傲」。这一感觉，似乎暗示两种对房地产的不同态度，今日看来有点讽刺。2017年房价仍在高点，当时意气风发的许家印不会想到4年后恒大就债务违约，再过两年，他更因为恒大作假帐等问题成了阶下囚。而年过7旬的张泓铭，目前还在思考中国房地产的一些问题。

今年春夏之间，他接受中央社记者专访，梳理大陆房地产在改革开放后高速发展的背景和弊病，主要观点为：大陆房地产泡沫之大，不破「天理难容」；大陆房地产泡沫的破灭正在路上，现在轮到一线大城市了。

大陆房地产市场何以至此？张泓铭认为要从1978年改革开放后的背景说起。当年，人们对于经济落后极度焦虑，觉得需要急起直追。那年中共领导人邓小平讲了一段话：「不改革开放，我们与世界的差距会越来越大」，「不改革开放，总有一天会被开除（地球）球籍。」很能反映这种焦虑。

这反映了民意，同时也让官员感到压力。以至于将经济发展等同于GDP增长，用GDP来考核各级官员，官员也以此作晋升的敲门砖。张泓铭把改革开放后20、30年在发展上的弊病，简称为「GDP第一主义」。这是当下大陆房地产困境的基本背景和原因。

●房地产商疯狂借钱开发 民众相信买到赚到

1998年，时任总理朱镕基宣布不再实行住房实物分配，以社会化的方法解决住房问题，之后，中国房地产市场突飞猛进。房子从不能买卖的「非商品」变成商品，价钱从「0价值」跃升。在「GDP第一主义」下，看到房地产价格涨得那么快，对GDP的贡献那么大，社会各界拚命投资房地产，「可以说达到了疯狂的地步，每个地区、每个行业、每家公司都投入房地产」。

张泓铭说，企业主想赚钱，热衷投入房地产，台商、港商也跟进；官员需要GDP和税收，依赖房地产，也有利于官位；同时货币供给也配合并力推房地产热，其中M2快速成长，货币首先就流向不动产。

早年，拿到地就赚钱、开发资金周转越快越赚钱，致使开发商大肆举债。曾任3家公司多轮次独立董事的张泓铭很了解这些企业的运作，拚命拿地、大量贷款，还要供应商、建筑商自己垫资入场，然后透过预售拿到钱，再买地，如此循环，也就是开发商自有的资本少，负债率很高。

按照一般公司的财务规则，负债不应该超过总资产的65%到70%，但房地产商疯狂地借钱，负债率都很高，他们之中甚至流传一句话：「别人的钱为什么不用？」、「建筑公司垫付工程款是流行的」。

而消费者则相信房价只涨不跌、买到就是赚到的神话，蜂拥而至，不少购房者并不为自己居住，而是等待涨价出售，以至于投机盛行，快速推高房价。

●二线城市早就房价泡沫化 一线城市也非供不应求

张认为，房地产这样「疯狂的状态」大概持续了15年，按照学术上看待合理房价的公式，房价已经泡沫化了。「房价已经贵得离谱了，天理难容。」他举例，朋友一间在上海市中心福州路的房子，2001年买入时支付人民币83万元，加上装修费后总投入约100万，到2023年初，该间房已经可以卖到1950万元（约新台币8580万元）。无论怎么看，泡沫太大了。

张泓铭说，在市场供求平衡的条件下，合理的房价，应该是房屋租金（假设租金就是扣除房东缴纳税费后的纯收益）的一个倍数，即大体获得社会平均的或稍高的投资回报率，比如4%—5%，即年租金的20到25倍，也即月租金的240到300倍。如上例，该住宅2023年的年租金约20万，则未计房东必交税费的合理房价是480万到600万，即便再加房东20—25年中必交税费约15万，总房价1950万绝对是泡沫价格。

他认为，要衡量房屋的合理价格，租金才是最重要的指标，因为，买了房不一定会住，可能是「虚假需求」，但租了房一定会住，租金反映房屋的真实价值。

他说，一个正常的经济社会中，无论是货币、房价，一定的泡沫是需要的，这是繁荣的工具和证明，但是过去十多年「泡沫实在太大了」。

大泡沫的后果是，大量的住宅供给出现，明显超过当时的需求。据住建部统计，2023年中国就有6亿栋城乡房屋建筑，这也导致房价必然往下走。

从过剩房屋的分布来看，二、三、四线城市更严重，像鄂尔多斯、温州、桂林等地，7、8年前就出现房市大泡沫。张泓铭说，即使在一线城市，房地产也不再是供不应求、奇货可居了，「供求双方力量的对比已经逆转」，大城市房地产泡沫破灭已经在路上，尤其是中古屋，新屋也在劫难逃。

●当前问题复杂 别幻想政策一出就有效

他认为，房地产泡沫源头并不在房地产商，而是根植在整个思想体系、制度体系，与前述「焦虑心理、政绩心理」都有关，所以这不是一个简单从房地产入手就能解决的问题。

当前的问题是复杂的，从居民部门、产业部门、金融部门一直到政府部门，彼此的金融链条正被削弱。先是有些金融企业暴雷，让居民与产业资产受损，消费与投资意愿下降；疫情中，一些中小企业关门，外资走了一些，居民失业增加，消费意愿降低；有些企业投资了地方债，及时收回不易，影响企业的再投资意愿；以上种种，导致税收与财政收入下降，以至于部分地方财政周转不灵了，工资及时发放也有困难。

张泓铭说，整个经济活力在下降，整个金融链条在收缩，严重损害居民和企业购买或租赁房地产的意愿，这不单单是房地产市场本身的问题，而是系统性的宏观问题，所以即便发布几百条房地产的新政策，但很难立即见效。

在他看来，居民、产业、金融和政府的金融链条有待理顺、有待清晰、有待落地，他们的资产负债表可能还要缩水，直到人们真的回到「净值」的基础上，重新走向一轮新的消费和投资，这个过程不是一天两天可以完成的。

所以，无论国民经济或房地产，当前的走弱，挑战是严重的，「不要幻想政府出一个什么政策，一下子可以把经济挑起来」，这是几十年积累的问题。而现存那么多房子那么大的供给压力，价格的走低是必然的，要求逐渐走向供求的新平衡。

他甚至认为，这几年的问题，是几十年中国经济泡沫化的恶果，房地产只是其中突出的一个问题而已，因为过多的货币供应首先是流向了不动产。整个经济调整过程会很久，但不可否认，大陆政府的行政动员力量是很强的，考虑其在动员力、组织力、行政号令等作用之下，这轮经济调整需要3、5年，但也可能更长。

到底如何救房地产，张泓铭直言就是要在整体经济不断理顺的前提下，走市场经济之路，要破除限价、限购、限贷等一切对于房地产的行政障碍，实现真正的自由流通、自由交易。（编辑：朱建陵/张淑伶）1130627

当前中国整体经济活力在下降，学者张泓铭认为，这不单单是房地产市场本身的问题，而是系统性的宏观问题，所以不要幻想政府出一个什么政策，一下子可以把经济挑起来。图为6月初在上海某一售楼处。（中新社提供）中央社 113年6月27日

中国1998年全面进入住房商品化时代，随之而来的是房价飙升与城市建设快速发展。随著城镇化增速放缓，未来大规模的拆迁改建将减少许多。图为上海浦东新区一处城乡结合部。中央社记者张淑伶上海摄 113年6月27日