据悉，在北京地铁17号线北神树站北侧约200米，华润置地将要建设并运营一个由万象商业+TOD模式驱动的地标型社区。

两个月前，华润置地竞得北京经济技术开发区亦庄新城B19等地块。根据出让文件，相关地块用地性质包含二类居住用地、体育用地、基础教育用地、商业用地混合基础设施用地等，土地面积约14.77万平方米，规划建筑面积约33.21万平方米。

没有哪个市场从来是一成不变的，房地产的规划与开发，更不是“赢者通吃”的博弈游戏。这个领域，从不缺乏新企业的入局，也不会纵容任何一家企业靠着有过的辉煌高高在上。但仍有一个个成功的项目在接连证明一条朴素的认知：与配建面积庞大的地块相适配的，唯有开发操盘、资金、商业运营等综合能力强的房企。

置于更宏大的叙事角度，在如今的时代命题下，对于房企而言，打造富有潜力的新项目、新产品，一面意味着诱人的市场进取空间；另一面，也肩负着承接变革的使命，如与城市变革同行。

从“理想城市”构想看城市格局变迁

什么样的城市是人们理想的城市？关于这个充满想象力的概念，人类的探索从遥远的古希腊时期到现代，从未间断。

维特鲁威，古罗马时期的杰出建筑师，他植根于希波克拉底、柏拉图和亚里士多德等古希腊哲学家的构想，创造出了首个古典理想城市的方案。这个方案的核心思想是，追求城市规划、建筑设计和城市功能之间的和谐统一。

之后，从空想社会主义到霍华德的田园城市，再到工业革命之后的一系列城市理论，人们更加关注城市的功能和形态。但底层逻辑始终未变，都试图通过规划和设计，寻求城市格局的最佳方案，创造一个更加宜居、和谐、美好的城市环境。

时间来到现代，相关构想更加多元和具体。如有“功能主义之父”之称的法国建筑师勒·柯布西耶在《光辉城市》中所言：“城市不是钢筋水泥的简单堆砌，也不是资源要素的机械组合，而是一个有机的生命系统和集聚空间。”

作为一个复杂而充满活力的系统，城市之中的各个部分应当是相互依存、相互作用的关系；在这种关系下，与城相关的各方参与者才能共同构成一个充满生机与活力的整体。

商业的崛起，则让这一认知在城市建设中得到了新的体现。

曾经，城市发展通常以环线交通为骨架构建基本框架，这使得城市沿着环线向外扩张，形成了典型的圈层结构。然而，随着城市规模的不断扩大和交通拥堵问题的日益严重，环线逻辑的局限性逐渐凸显。

相比之下，由商业重构的城市格局逻辑更加注重城市内部空间的优化和功能的提升。一定的地理位置、交通条件和人口基础，通过商业集聚效应，吸引大量人流、物流和信息流，商圈由此形成，城市便不再简单地以环线为界限向外扩张，进而推动了城市格局的优化和升级，为城市的可持续发展注入新的动力。

华润置地在深圳南山的片区统筹模式，提供了一种例证。

一个“春茧”深圳湾体育中心、一个深圳人才公园、一栋“春笋”中国华润大厦，加上一座标志着深圳湾国际商业文化中心全面落成的深圳湾万象城，让华润置地走向从万象城到深度参与城市规划，进行整个片区统筹开发的独特路径。

经过旧城改造、新区建设与公共开发后，华润置地成功地将大冲村整村改造、后海中心区城市运营以及大沙河生态长廊建设，打造成了一个大规模连片区域统筹规划、开发、建设、运营的城市建设样本，为南山区沿海筑成了一张崭新的城市封面。

现在回头看，这个项目更大的意义还在于，为全球城市的治理提供了一些思路：即经过高标准的开发和运营，一个普通的地段、一个一般的版块，都可能变成未来的商务与生活中心，乃至城市发展中心。

一种与城共进的确定性

亦庄之于北京，绝不是“一个普通的地段、一个一般的版块”。

亦庄到底在哪儿？翻开北京地图，小米、联想、京东、百度、京东方、奔驰、可口可乐、富士康、中芯国际、拜耳医药、施耐德等一大批耳熟能详的企业聚集的一块225平方公里的区域，就是亦庄。

2023年，这些企业托起了亦庄新城达到5200亿元、占北京全市30%的工业总产值；固定资产投资也首次突破千亿元大关，其中工业固定资产投资463亿元，占北京市比重超六成。

作为全国唯一享受国家级经开区、国家高新区、中关村自主创新示范区、服务业扩大开放综合示范区、自由贸易试验区“五区政策合一”的经济功能区，亦庄已经发展成为了北京国际科技创新中心建设“三城一区”主平台、高精尖产业主阵地，形成了“中国芯”“未来车”“创新药”“智能造”四大千亿级产业集群，成为北京实体经济的发动机。

区域内企业的布局，可见亦庄对于信息科技、AI、芯片、造车、航天火箭、生物医药等高新产业的聚焦——这些都是当前市场驱动经济的核心产业。

从城市发展的角度，这些产业将直接带动版块发展，从而驱动城市格局变化，因为高精尖产业会吸引大量的资金和人才。

从亦庄现阶段的动向来看，它对这条高质量发展之路的探索也在继续深化。在2月底举办的2024年经开区优化营商环境暨高质量发展推进大会上，“锚定第二个‘千亿’投资目标，继续加快建设一批强基础、补链条、惠民生的重大项目”“安排不少于200亿元资金支持高精尖产业发展，实现‘靶向定位扶持企业发展、精准服务优化产业生态、产业聚集引领区域发展’”等被纳入2024年十大行动之列。

2023年5月，交通运输部等联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略。随着北京地铁17号线的开通，见证了亦庄发展的TOD模式（以公共交通为导向的城市社区开发模式）再一次引起关注。这条线路贯穿南北科创产业大动脉，将亦庄、国贸CBD、望京、未来科技城等商务与科创核心区以大站快车的形式串联起来，并与多条地铁线接驳。

从纽约的高线公园、东京的涩谷之光，到香港的西九龙等，一座座世界级城市都在围绕公共交通站点进行地产综合开发，目的是以核心功能于一体城区的发展推动整座城市的发展。

亦庄新城与地铁17号线的组合，在交通系统和城市规划的不断优化下，一区一轴形成的聚合力，也有望形成强大产业协同、联动效应，加速相关区域价值的跃升，提高亦庄逐步发展成一个高效、便捷、宜居的现代化新城的可能性。

这种发展态势下亦庄区域的蝶变，对普通人来说又意味着什么？一个答案是，意味着一种确定性——选择这里，你至少选择的是一个具备高发展潜力的城市版块。

而华润置地通过北京润府项目，以万象商业+TOD综合体建成一个地标型高品质社区的计划，则加深了这种确定性：包括优资教育、体育公园、城市枢纽等不同业态在内的开发计划，配备华润置地在城市建设与运营方面的核心竞争力和资源优势，将有效降低一般房地产开发可能面临的配套不确定的问题。

“15分钟”的人居追求

在曼哈顿，巴特利公园城的规划充分考虑了城市发展的实际需求，通过灵活的操作手法和小街坊、小地块的空间格局，成功引入了多方投资，促进了区域的经济发展；在巴黎，曾经落魄的圣丹尼市中心，通过改造和商业模式的创新，也实现了街区的复兴。

这些案例为城市建设带来一些启发：充分考虑商业需求，通过合理的规划和设计，打造具有吸引力的商业环境是十分有价值的。

将目光转回国内，早在2021年，北京、上海、长春、南京、杭州等52个城市也共同发布了《15分钟社区生活圈倡议》，提倡建设宜居、宜业、宜游的社区，使居民能够在步行15分钟的距离内满足日常生活所需。

在华润置地的TOD模式中，这个“15分钟”被转化成了具体、可实施的开发政策——以城市交通为中心、以5-10分钟步行路程为半径建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一体，形成服务于“人”、对人友好且充满魅力的一体化空间。

今年华润置地落子北京亦庄的北京润府，就是一个典型的例子。其配建的万象商业，将为北京东部打造一个新的商圈地标。

关于“15分钟”社区生活，有一条黄金法则是每一寸建成的土地都应该有不同用途。以万象商业为引擎布局，北京润府高品质社区将汇聚城市轨道、优资教育、体育公园、城市枢纽、社区会所、品质住宅、商务办公、高精产业等九大城市资源，希望构创国际街区新样本，使步行尺度满足品质生活所需，形成“小聚场，大社交”生活格局。

事实上，华润置地已在TOD领域深耕20多年，并在2017年成为国内唯一被中国城市轨道协会命名为“城轨交通资源经营示范品牌”的房产开发企业。

同年9月基本定型的一座总建筑面积约53万方，包含万象城、甲级写字楼集群、酒店和博物馆等业态于一体的城市综合体——上海万象城，依托地铁网络连通和综合体引擎优势，在这些年里带动吴中路一带焕新升级为功能完善、配套齐全、商业繁荣的区域新地标。

也正是这些承载了不同功能的开发业态，让建筑于人而言不再是一堆冰冷的钢筋混凝土，而是人们能与之同呼吸共成长的空间；并推动完成了一个围绕轨道交通的新型城市空间塑造实践，为类似城市的发展提供了更多思路。

优质的TOD项目打造经验，叠加华润置地润系高品质、细腻的产品力，北京润府带来的想象空间，一方面集中在人们举步即享活力街区、近享体育公园、临近教育配套，尺度步行间便可得多种方式的生活；另一方面，则作用于在东拓的发展势头下，亦庄打造城市新中心愿景的努力。

再进一步来说，这也是华润置地与北京城共进30年交出的又一个共发展答案。