郑州发布二手房以旧换新政策时，张林开始蠢蠢欲动，他的房子已经挂牌一年多，询价和看房的意向买家还是个位数，直到新政策出台，张林意识到：换房的机会来了。

5月10日，由郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布。此前，郑州在两个区域小范围地展开了“以旧换新”的试点。

郑州发布的公告显示，在主城区八区开展“卖旧买新、以旧换新”工作。报名房屋需满足对应条件，包括：房屋性质为普通商品住房、取得房产证或不动产权证等。

以旧换新的报名通道直观高效，在支付宝app搜索框输入“郑房交易”，进入小程序，首页点击“以旧换新一收购报名”可报名参加。张林在5月20号提交了报名，5月28日就被告知通过了初审。

郑房交易小程序

根据中指研究院监测，截至6月26日，全国已有近90城表态支持住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大，国企收旧换新的效果正逐渐显现。 

过去，“以旧换新”多出现于家电、手机、汽车等领域，房产以旧换新，处于比较新的阶段。该政策最早出现在2023年7月，由部分开发商自主发起，在黑龙江省哈尔滨市，绿地国博城推出了商品房“以旧换新”政策。同年9月，在山东淄博、青岛、江苏南京等地，由行业协会发起，组织开发商、中介机构参与以旧换新。

随着越来越多人报名房屋“以旧换新”，一方面，新房、二手房市场的联动更加顺畅，另一方面，各城市换房者也遇到了各类问题。

一位南京换房者青青表示 ：“以旧换新政策出台之后马上选定了新楼盘，交了诚意金，但1个月后，开发商告知我房源紧缺，通知我们去售楼处退款。”据悉，该楼盘此前拿出100套未售房源参加以旧换新，一个月后，改为不到20套参加活动。青青拨打12345投诉这种情况，但无人解决。 

张林在郑州以旧换新试点时期就开始关注，在初审、评估要求等执行细节上，政策会逐渐调整，他表示：“报名的人越来越多，参与的各方角色都在摸着石头过河，换房细则总在变。”

房产以旧换新，谁来接盘？ 

已经推出“以旧换新”的城市，操作模式分为两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，这之中，有城市鼓励开发商接盘旧房；二是国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。 

如果是中介撮合的市场化交易方式，操作方式是购房者、开发商和二手房中介签订三方协议。购房者确定意向新房房源后，向房企缴纳部分定金锁定房源，中介公司优先帮售旧房。在约定期限内，旧房售出，购房者继续购买新房；若旧房未售出，开发商需要退还定金，以此缩短“卖一买一”的置换周期。

这之中，“卖”的周期有多长？以深圳为例，房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”，建议不少于90天。二手房卖家与中介签订90天的销售合约，90天内，二手房不能托管予其他中介机构。

今年4月，深圳推出购房“以旧换新”活动，也是首个推动该活动的一线城市。有媒体披露，活动推广第一周，首个参与以旧换新的“绿景白石洲”楼盘的周成交量上涨了30%。

此前，绿景石洲项目开盘的去化效果不佳，该项目于2023年9月开盘，开盘价格由每平米单价9.3万元，降至了8.2万元。直到参与以旧换新活动之前，去化率仅在50%左右。

贝壳也在22个城市开展了“以旧换新”，与当地开发商合作，换房者如果选择贝壳，其挂牌的房源，将被经纪人集中聚焦推广、带看。在上海，这个“房源锁定期”是60天。 

在这一模式下，地方政府或协会可以给房企或购房者提供补贴，以鼓励交易。比如，开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。浙江省海宁市鼓励房企购买意向购房人的存量房，并给予房企总购房款2%的财政补贴；江苏扬州、苏州等地则为购房者发放契税补贴。

多名分析师指出，无论是哪种模式，关键在于旧房能否成功出售。相比于市场化力量推动，地方国资兜底收购模式的成交案例更多，也就是“以房换房”的收储模式。 

目前，已有梁溪城发集团、郑州城发集团等8家国企开启商品房“以旧换新”活动，有地方国企提出，会将收购来的旧房作为保障性住房或人才房；江苏海安市提出，将成立专门的资产管理公司负责运营回收的房源，这些房源可用于出租、出售或作为融资工具。

相比于其他省会城市，郑州国资收储二手房的指标更多、要求更宽松。方案要求，通过郑州城市发展集团有限公司(简称“城发集团”)收购，计划全年完成5000套，南京是2000套。同时，郑州对旧房房款抵新房的要求没有具体限制，只要旧房的房款比新房总价高出1万元，就可以进行置换。

比较来看，在武汉和南京，换房门槛较高，旧房的评估价只能最多抵新房总价的70%和80%，也就是说，新房总价必须高于旧房。

部分换房者“赔钱也要置换”

“屋子太乱会不会影响评估价？”

“室内家具如果留在老房子，能否算作评估价增值的部分？”

“复审通过后，选期房，还是准现房？”

政府收储模式中，这是大部分参与房屋“以旧换新”人群普遍关心的问题。除此之外，换房人最在意的就是评估价格，旧房值多少钱，谁来决定价格？

据悉，政府收储模式的以旧换新，评估价由多家第三方评估机构给出，机构通过各地城发安居集团公开招标选定。旧房必须是全款房，如有贷款，也需要在房屋过户给城发集团之前结清。

位于郑州的徐林目前已经选定了新房，评估价高于他的预期。他所在小区的挂牌均价是每平方米8140元，郑州城发安居集团的评估价是每平方米8270元，这个价格也高于徐林所在小区的平均成交价。 

具体房屋条件如何影响评估价，每个城市的要求细则不同，郑州城发集团不收顶层或底层的旧房，只回收自房屋竣工备案之日起至今不超过 20年、房屋建筑面积不超过120㎡的房，优先收购三环内的房屋。此外，房屋承重结构有明显改动的，也不在城发集团的收购范围内。

装修方面，除非豪华装修，政府建议，在过户之前，换房者最好把室内家具都搬走，否则后续这些家具也会被清走。

国资收储模式下，参与以旧换新的流程包括：线上报名、城发初审、上传新房认购协议、出评估价格。随后，城发集团拿旧房做银行抵押，银行将旧房的房款转给开发商，作为新房房款。

郑州以旧换新流程示意

需要注意的是，在“以旧换新”试行期间，首批换房者可以先得到旧房评估价，再决定是否去新楼盘交订金。随着该政策进入执行阶段，这两个流程顺序已经调换，换房者需要拿出一份新房认购书，城发集团才可以安排第三方上门评估。这也是大部分城市普遍正在执行的流程。

在郑州，出评估价之前，个别畅销楼盘要求以旧换新的买家率先支付15%首付，而不是意向金，且不退换。一位购房者因此放弃了置换，他表示，“这个流程相当于盲买，如果对最终评估价不满意，只能硬着头皮换房，现在住的房交付6年，整体维护得还不错，如果新房的质量不如现在的怎么办？”

截至目前，郑州共有近80个楼盘参与“以旧换新”活动，其中70%属于期房状态。

不仅是郑州，一些参与以旧换新、但畅销的楼盘，会变相提高置换者的门槛。例如把两万元的意向金提高至“首付款”，或者收紧参与活动的房源数量，还有拿出高楼层、临电梯的房源参与以旧换新。

在权衡过后，很多购房者决定置换的原因，一是评估价高于市场成交价，二是较常规换房周期大幅缩短。

一位郑州地区房地产代理商对36氪表示：“如果有置换需求，以旧换新是处理房子最好的机会，错过再无。郑州自2017年进入’横盘市场’，在此之后买房，基本都会亏。现在已经决定以旧换新的购房人，一部分属于亏钱也要换新房，评估价低于他们过去的买入价，但高于市场现在的成交价。在郑州，房龄高于十年的二手房，就算作老房子了。” 

“无责退订新房”需要落实

对于个别开发商要求购房者率先支付15%首付的行为，北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣提示了其中的风险。

他表示：“购房者务必关注合同条款的具体约定，如果没有合同约定，开发商无权要求购房人必须先付首付款。各主体需防范维权风险，许多高位买房的购房对房价下降有所不满，如果市场行情继续下跌，加之其他因素的影响，例如：旧房价格的评估标准发生变化、新房的可选范围的变化、新房的小区水平不同等可能会加剧这种不平衡，可能引发维权。”

王玉臣认为，以旧换新实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，牵一发而动全身。所以流程的设置需要更加明确而详细、严谨。比如，在相关流程设计中，对旧房的情况需要进行相关的调查核实，如：

商品房产权证明、房产已出租/未出租的情况承诺函以及拟置换商品房有无交易限制承诺等。针对置换房屋的业主个人也需要注意核实一些基本问题，如征信情况。如果业主征信有了问题，在未来房屋置换的过程中可能会产生新的问题，比如无法办理贷款，购置新房的流程无法完成等。

购房者也需要谨慎选择房源。以旧换新也许能改善住房的环境和居住质量，但是具体是否要置换还是要看新房的客观情况。包括但不限于新房的位置、价格、质量等。更需要仔细查看合同，对于交房时间、交付条件、违约责任、不利因素告知等一定要认真仔细查看。房地产与家电、汽车行业不同，房产的置换流程更复杂、周期更长。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，无论是开发商还是地方政府，不能只想着卖房子，还要更多考虑民生的事项。比如，开发商没有落实“无责退订新房”的监督和处罚；该有的优惠政策是否落实到位。

对此，李宇嘉建议政府制定优惠政策，激励和撮合涉及的关联方集聚在一起。为此，要发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，前者是链接卖旧买新的关键，后者是敦促开发商参与和让利。另外，把带押过户做好、交易流程简化、评估公信力做强等基础性制度做好，把该有的税收、金融贷款优惠做到位。

对于政府收储的模式，李宇嘉表示：“政府及其授意的国企，不管资金实力、债务水平、还是对信息的掌握，还是分散式购置二手房，可能无法满足保障性住房筹建和后期管理的要求以及效率。总之，国企下场难以放量。”

当楼市告别了规模化扩张、投资红利之后，购房者都转向了安全区，中心区房源的安全垫更厚一点。同时，热点城市卖旧买新的改善需求比较旺盛，二手房“以旧换新”反映了当下商品房市场交易循环不畅。

就在6月26日，北京发布降低首套房首付比例的政策，除此之外，文件中也对“以旧换新”增加了表述。这也代表着，热点城市也进入了存量时代，城市与城市，区域与区域之间，也将出现明显的分化。

清华大学土木水利学院副院长吴璟表示，改善性住房需求已经成为住房新增需求的主体，居民通过住房以旧换新的置换过程实现住房升级，成为住房市场中最重要的住房消费形式。

随着各地推动存量房“以旧换新”，各地以旧换新成交量逐渐提高。6月27日，南京安居集团发布最新数据，截至目前，缴纳新房意向认筹金约690组；已出具600多套存量住房评估报告，其中208组确认成交。 

郑州城发集团的工作人员在节假日也会上门勘验房屋，政策刚推出一周时，从提交报名到得知评估价的时间不到20天，现下，20天只能走到“复审”环节。

36氪作者 ｜ 宋虹姗