6月一线城市房地产市场有一波销售回
但持续性还需要多观察几个月，没有那么容易扭转大趋势
6月百强房企销售环比增长超36%
一线城市成交量环比增长17%，二三线城市环比下降1%
分化依旧在继续，一线城市刺激一波是有反应的，二三线城市依旧没什么反应
重点30城6月成交环比分别增2%，高于一季度月均3成以上，上半年累计同比降41%
具体来看6月北京、上海、深圳二手房成交量均创新高
其中，北京二手住宅网签量为14987套，环比增长12%，同比增长29.1%，成交量超过今年3月的“小阳春”，创近15个月以来的新高
上海二手房网签量为26374套，环比增加41.1%，不仅创下今年新高，也是36个月以来新高
深圳二手房签约4172套，同样创下今年新高，也是38个月以来新高
目前来看交易比较火爆的都是“以价换量”模式
豪宅别墅火爆那都是有钱人想赚差价
因为由于限价政策在，就让这些新的豪宅楼盘价格，和附近前面几期的二手房价格形成了巨大的差价
他们只要摇号摇中了，就可以买到比周围便宜5-10万一平的房子
尤其是一些稀缺性比较高的豪宅，又和附近同等级的豪宅存在差价
他们就想赚这个差价，就觉得可以套利，可以保值
在资产慌的大背景下，这样的豪宅是很火的
最终能不能套利成功，肯定还是要看是不是真的能卖出去
要是周围房价越来越便宜，整体房价继续下跌，没有接盘
那还是麻烦的，但肯定比直接接盘周围更贵的豪宅划得来
这是最近几年豪宅火爆的逻辑
今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅成交量为2016年以来单季度最高
其中，3月份成交1079套，同比增长超4倍
4月份高端住宅的购买热情进一步释放，日光盘经常出现
去年广州千万级别的豪宅市场成交量也不错
去年前三季度，广州1000万元以上豪宅共成交3817套，创历史新高，比2022年全年增加22.5%
去年北京单价超过10万元一平的豪宅成交1886套，达到了过去十年最高值
这种差价大的豪宅从来没有降温过，也很多朋友说这就是在用这种方法吸引有钱人去接盘
上海是目前热度最高，大家讨论最多的
从价段、面积段、房龄段会看到六月二手的更多数据
环线来看，除了中外环这个维度，其他各环线普涨
中外环在新政后反而成了高不成低不就的环线
总价段里300-500万总价段的涨幅领涨所有总价段
这原本也是上海二手成交的主力价段，刚需上车需求最大，300-500万是可以刺激的动的，要不就是有钱人博弈差价的豪宅，这个就不属于讨论范围内了
面积段30-50,70-90涨的最凶，说明也是刚需+买来出租的需求最大，小一点的买来直接出租，有些老破小价格跌的比较多，租售比还可以，然后就是刚需的买80平上下的会比较多，面积特别大的很贵的，大家还是非常谨慎的
总体来看就是复苏的主要是，内环内老破小和外环外小三房的贡献
房龄方面卖的最好是1970年以前房源的绝对老房子，但成交决定数没有那么大
主要还是时间长一点的房子成交的更多，因为便宜，让利空间大
现在房地产市场就是两极分化很严重，要不就是豪宅套利的人多，要不就是老破小降价大，刚需上车的人多，中间档位的依旧是比较难的
因为中间档位相当于改善，但又看上去没有那么大的投资价值，租售比也不行，是真的需要很有消费力的人去买，100平以上，次新房，新房什么的，这些是比较难的
截止2024年4月末，全国商品房的库存量高达74533万平方米，同比增长15.7%，远远超出了前几年的水平
目前全国房地产市场还是以去库存为主，关键还是价格
便宜，有价值，租售比不错的，在经济不错，人口净流入高的城市这样的房子一刺激就有销量，其他的就很难
分化是越来越大了
官方5月印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》
要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让
就说停止新房供应，开始努力去库存，保房价
今年供地计划直接腰斩的城市非常多
今年有可能大幅减少供地量高达50%以上的城市：厦门、苏州（市区）、东莞、南京、宁波
其中苏州（市区）的降幅很惊人，2024年商品住宅用地供应仅为185公顷，同比去年降幅超过63%，可以说是断崖式下跌
不仅是减少新房供应，容积率也在松绑
取消远郊容积率1.0限制
现在越来越多城市的土地市场，开始出现1.0甚至以下的超低容积率地块
北京2023年全年的平均容积率为2.3
历经12年土地市场又再次出现了0.7容积率的低密项目
其他城市也一样，新的项目很少，但大部分都是低容积率的项目
也就说未来会有很多纯正的改善产品进入市场，不管是大户型也好，别墅也好
因而我们也有可能告别那个，高容积率、90多平小三房、同质化产品泛滥的时代
相当于放慢了盖房子的速度，提高了居住属性，那种超高楼未来要慢慢淘汰了
越来越多小洋房，别墅低容积的房子来临
未来超高层的房子价格会跌幅比较大
2021开始，新开工的房屋面积就开始急剧下滑
全国卖地收入最高点在2021年，卖地收入达到约8.7万亿元，2023年降至5.8万亿元
房地产市场不仅仅是一线城市和二三线城市的分化，新房和二手房的分化，不同类型的房子也在分化，房地产市场的变化其实是很大的
大部分没有居住属性还溢价很高，还在二三四线的房子，他们还有很大的下跌空间
所以房地产市场还在不断的分化，离见底还很远