编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID:dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权发布。

最近各省市的人口数据陆陆续续出台，广东省的数据无疑是最亮眼的，1年年增长人口总量最高，达到1080万人，全国排名第一。

显然，人口在不断往广东涌入，东南西北中，发财还是在广东。

不过要注意，这些增量人口并不是均匀分布在广东每个城市，而是集中在几个核心城市。

也就是说，在湾区买房，一定要盯紧这几个人口净流入的城市。

前几天，4月份70城房价数据出炉，4月共有62个城市房价在环比上涨，3个持平，5个下跌。

四大一线城市中，不管是新房还是二手房，广州都排在环比增长第一，哪怕在房贷利率上调，调控层层围堵之下，广州房价依旧在涨，没办法，相比其他三个一线城市，广州的房价仍然算低洼。

只要价格够低，就还会有补涨的空间，这是投资房产的核心。

投资一定是既然有价值、同时满足预算的区域，如果你完全不需要考虑预算，直接买深圳湾壹号、汤臣一品就好了，根本不需要找到上涨前的洼地。

那么现在四大一线城市谁价格最低？广州。

哪怕这一轮广州已经涨了，相比其他城市也还是低，所以近期的调控根本压不住广州房价上涨，顶多降低了涨幅而已。

好，广州涨完之后，会利好谁？

一定是和广州关系最紧密的佛山，这是投资房产的第二个关键要素：轮动。

早在在3月份的时候我就提醒大家佛山抓紧时机入手，一个是广州火热会带动佛山火热，其次是够不上广州的资金必然外溢到佛山。

事实正是如此，推荐的北滘，从最早2.5万，到现在2.9-3.2万，短短2、3个月，北滘的势头完全起来。

那现在佛山上涨之后，还有入手机会吗？

还有。

佛山核心区已经完成广州火热后的轮动上涨，但还有区域会接收佛山上涨后的轮涨，也就是说我们要找到有价格差、且有价值的区域。

而这就是我们上车湾区、上车佛山的最好机会！

01

先来感受佛山的火热。

佛山楼市4月份的成绩单已经公布，新房网签破万套，一二手成交环比均超3成，单月成绩跃居近10年第四高，整个佛山已经处于满月复活、热血澎湃的状态。

4月成交数据（佛山乐居统计自佛山市房产信息网）

在2010-2020年期间，4月单月成交破万套的年份亦不过4个，均发生在近五年，而2020年以10126套的成绩仅次于2016（15956套）、2017（17317套）、2019（11948套）年，仍位居近10年第四高。

2010-2020年历年4月新房网签情况一览

不仅成交和价格在涨，截止到5月15日，佛山新房备案价也在集体飙车。

佛山最高备案价排行榜已有2个项目超6万+(均为别墅类产品)，4个项目超5万+（部分大平层），10个项目超4万+，21个项目超3万+。

仅仅不到半年时间，佛山市场彻底火热，从前线反馈过来的消息是，整个五一期间佛山楼市都非常火热，看房的人很多，成交也非常热门，五一假期，网签1700套，同比直接翻一倍，处于成交高位。

现在整个佛山像打鸡血一样，楼市非常躁动。

此次七普数据出炉，佛山的人口数量增长趋势非常明显，更别说佛山的GDP已经突破万亿，在全国排名前列，超越多数的省会城市和二线城市，房价上涨动能持续。

佛山这个城市的基本面价值已经毋容置疑，和同类城市相比，佛山价格低，这是投资佛山的第一个关键要素。

第二个关键要素是：只要广深莞调控，就是利好佛山。

广州加码了几轮调控，虽然火热趋势不减，但已经开始挤压一部分需求往佛山外延，在轮涨的趋势之下，广州火，佛山必火。

深圳又历来是热钱和资本最青睐的城市，可是208政策之后，把资金吓退，资金会先去找到和深圳逼格更接近的城市，湾区之内必然是广州。

事实也证明，广州这轮上涨还没到顶，轮涨之下，资金又必然再次外溢，又是利好佛山。

东莞在人口和经济上虽然比佛山略好，但东莞房价比佛山要高，相比之下佛山在几个核心城市中仍处于洼地，投资短期回报率更高。

上一轮东莞猛涨之后，已经阶段性站在高位，临深片区普遍3.5万+，核心区已经飙到4万+，上车门槛越来越高，又继续把购买力往外挤压。

所以这一刻，被广深莞挤压的购买力，齐刷刷盯紧佛山。

02

总结一下，佛山能涨的几个逻辑：

1、人口、经济、产业的基本面好。

2、政策关注度高，湾区的核心城市。

3、相对低洼的房价，持续上涨的空间

但投资的核心逻辑是找到有价值的城市和核心区域，同时还要满足还未过猛上涨，下一轮马上要补涨的区域。

那么接下来佛山有价值且满足补涨的区域在哪？

我认为是现在临广第一圈层、同时有地铁接驳而且不限购的伦教。

直接看上面这张图，大家对区域的地理位置非常清晰，伦教就在临广的第一圈层上，地理位置极占优势。

其次，伦教是有地铁通勤的。

作为跨越禅城、南海、顺德三大区中心地段的佛山3号线，在伦教共有三个站点，分别是伦教站、荔村站、顺德医院站，从荔村站3站能直达北滘新城，且这个站为换乘站，换乘地铁7号线9站能直达广州南站。

佛山2号线和地铁7号线是在今年开通，而3号线预计是在明年开通，之前说过，这1-2年是佛山地铁集中兑付的一年，地铁对房价的拉升作用不再赘述了，赶在地铁开通前买就是最好的时机。

产业上，佛山本就是一个镇域型经济为主导的城市，也就是说每个镇街都有拿得出手的产业，而伦教的主打产业是珠宝产业中心。

早在2017年伦教就规划3000亩珠宝产业园，打造“国际金谷”。2020年伦教的珠宝产业也开始转型，规划建设“珠宝市场特色小镇”，在2020-2022年总投资31.1亿远，到2020年特色产业产值将达到400亿元。

临广、地铁、产业，是伦教楼市价值的直接支撑。

更重要的是，相对已经火热的北滘而言，伦教还有明显的价格差优势，按照轮涨的特点，接下来该轮到伦教了。

现在入手伦教就是博短期收益的决断。

03

当下佛山本地客户的投资观念已经觉醒，据说现在佛山的豪宅都是本地客户在消耗，佛山本就制造业发达，本地客户购买力非常强劲。

在外地热钱+本地客户决心的当下，佛山楼市热情彻底被点燃，最近已经有银行在放出消息，针对人才购房不能提供佛少本地社保或纳税证明，贷款要按二套首付成数、利率按照二套房执行！

来源：佛山楼市发布

也就是说有银行已经在收紧首付和房贷利率，尤其对于限购区政策会越来越严格。

一旦多数银行大面积推进，上车佛山的机会将越来越难，与此同时，资金又会再次寻找可以入手的好区域，而现在还不限购又是第一圈层的伦教肯定会被盯上。

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