编者按：本文来自微信公众号“大伟看楼市”（ID:zdw123zdw123zdw），作者：张大伟，36氪经授权发布。

统计局数据显示： 

2021年5月份，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。 

一、一线城市新建商品住宅销售价格涨幅略升，二手住宅涨幅回落 

据测算，5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格同比上涨10.8%，涨幅比上月回落0.5个百分点。 

二、二三线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同，同比涨幅基本稳定 

据测算，5月份，31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%，涨幅均与上月相同；二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.0%和3.5%，涨幅比上月均微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。 

从昨天已经发布的5月房地产销售数据看：2021年1-5月销售7万亿，多卖同期历史记录1.87万亿。拆分单月数据看，5月份单月商品房销售额高达1.69万亿，这也是历史上最好的一个5月份。 

销售明显活跃，房价也就上涨依然是主流，但在各地密集调控下，房价上涨幅度也出现了收窄，特别是政策力度相对较高的部分城市，上涨放缓明显出现了。 

从整体房价数据看，新建住宅价格指数已经失真，二手房价格更反应市场真实情况。 

首先：二手房价格管控出现效果，深圳二手房价格本轮首次出现下调。 

这是从2019年7月来连续23个月，深圳作为本轮房价上涨龙头二手房价格第一次下调。 

深圳作为本轮房价上涨的龙头城市，从2021年年初开始加码二手房价格管控，逐渐出现效果，年初1月环比上涨1.7%作为全国第一，在4月份出现房价持平的现象后，5月份开始了本轮第一次环比下调。 

整体看，二手房累积70个城市中有17个城市出现了环比下调的现象，另外3个城市持平，50个城市环比上涨，二手房价格调整城市是2021年年内最高。 

深圳房价变动环比表

出现深圳等城市二手房价格下调的核心原因主要有几点： 

1：调控不断加码，特别是二手房价格管控针对二手房实际成交的影响开始出现，全国截止日前已经有超过20个城市出台了单独针对二手房市场的调控政策，其中深圳等全面价格管控第一次出现在二手房市场，打击了之前不断上涨的趋势。 

2：信贷政策收紧，深圳等城市的按揭贷款与经营贷政策都在明显收紧，制约了市场炒作投资氛围。 

3：整体市场出现了高位回落，房价之前上涨过快也需要调整。 

其次：整体市场涨幅开始放缓，调控政策加码见效。 

整体看2021年5月房价现象，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略继续持平，二手住宅环比涨涨幅明显放缓。二手房市场在调控加码下逐渐熄火。 

第三：二手房跌，新房继续热，市场出现背离 

随着二手房调控的增加，二手房价格逐渐见顶回落，但各地新房市场依然有包括西安等出现万人摇现象，新房严格的限价下，使得价格信号失灵，买到新房就赚钱的现象依然在一二线多城市广泛存在。 

统计局70城市新房价格反应的是限价下的市场价格，所以新建住宅价格预计还将持续上涨。 

一线城市上涨逐渐熄火，调控政策力度加强 

整体看市场，二手房数据，上涨最高的一线城市逐渐回落。 

北京、上海和广州环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳由上月持平转为下降0.1%。 

出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括： 

1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。 

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。 

3：一线城市经营贷进入楼市，刺激市场活跃 

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。 

目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续，2021年小阳春依然在持续中。 

第四：1-5月房地产调控井喷 

2021年前5月调控政策井喷234次！ 

各地打补丁，政策不断加码抑制楼市过热政策多发，各地调控继续密集发布。 

在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，2021年1-5月各地房地产调控的最主要的核心特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点， 

市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。 

目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续，2021年小阳春依然在持续中。 

2021年来，特别是最近两个月，全国超过20城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。 

本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级，杭州上海深圳等多城市持续升级调控是在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用。 

第五：集中卖地继续井喷 

中原地产研究中心统计数据显示:从结果看：第一轮已经完成土地出让的20个城市合计出让住宅土地高达769宗，合计土地出让金也达到了9002.66亿，平均土地溢价率达到了15.8%。 

（另外还有部分非住宅地块，合计土地出让金为9112亿） 

50宗高总价地块中，溢价率超过20%的多达20块，10块溢价率在10-20%，底价成交的只有9块。热点城市集中卖地下，房企开始争抢非集中入市的土地。4月来，大部分出让的土地均高溢价率成交。 

对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况，整体看，地价平均楼面价上涨了8.8%，如果考虑到上海的地价，预计整体对比22城市第一轮土地楼面价平均上涨10%以上。另外从溢价率看，2021年第一轮集中供地也上涨了3个百分点！ 

整体看，2021年截至6月15日，全国热点城市卖地数据已经井喷，50大城市卖地金额高达19486亿，同比上涨26.9%。从城市数据看，已经有杭州一个城市超过2000亿，另外还有北京、广州、南京、上海超过千亿。 

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。 

第六：预测2021年6月：房价继续微涨，过热城市调控加码维稳 

从全国市场看，2021年全年刷新楼市记录已经成为定局，整体趋势看，因为信贷宽松导致的房价上涨，还会持续一段时间。 

但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市是一季度房价上涨龙头，针对经营贷、二手房定价混乱、学区房等调控政策的不断叠加，已经使得一线城市房价涨幅放缓。 

整体看，深圳作为年初房价上涨的龙头价格已经开始出现微调，后续有可能有更多的热点城市开始调整，2021年6月乃至下半年，随着信贷政策的回归正常，未来房价涨幅有望放缓。但上涨很可能依然是主流！