國際新聞 - Yahoo 新聞 ( ) • 2021-06-18 14:41

随着中国房价调控政策不断加码,内地楼市开始降温。中国国家统计局6月17日发布的5月份商品住宅销售价格变动情况显示,统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

数据显示,在统计监测的70个大中城市中,5月新房价格环比上涨的城市数量为62个,连续两月保持不变;二手房房价环比上涨的城市数量由4月的54个减至50个,连续两月出现下降,二手房价格环比下调的城市数量达到年内最高。

价格逐渐恢复稳定的房地产市场表明中国中央政府和地方政府持续不断地加码调控政策起到了一定效果。据中原地产统计,2021年前5个月全国发布的调控政策高达234次。近两个月,全国超过20个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。

在密集调控政策的打压下,此前房价涨幅较高的珠三角地区的房地产市场也开始降温。5月深圳二手房价格出现自2019年7月以来的首次下跌;广州、惠州、湛江、韶关等地的二手房价格增速也开始放缓。

6月,珠三角地区的房价调控政策持续加码,调控效果得到巩固。广州市地方金融监督管理局下发通知,要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务。深圳市地方金融监管局对9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈。

在调控持续深入的背景下,多个涉房指标增速已有明显收窄之势。(路透社) 在调控持续深入的背景下,多个涉房指标增速已有明显收窄之势。(路透社)

值得注意的是,尽管调控政策已经取得了一定效果,但是与二三线城市相比,一线城市的房价更加坚挺,表明一线城市的调控压力更大。

具体来看,5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月回落0.2个百分点。相比之下,5月份,31个二线城市和35个三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

浙商证券首席分析师李超认为,一线城市房价的上涨本质是供需缺口,高技术高收入人群持续的净流入决定了一线城市的房地产需求具有持续性,单纯压制需求的调控政策效果较差,主因在于政策并未本质上地导致需求灭失,只是导致需求后置,人口持续流入会使得需求释放后,潜在购房需求会迅速释放导致一线城市房价快速涨价,因此稳定一线城市房价的关键在于扩大供给。

目前,中国政府正在通过“两集中”、“三条红线”等长期调控政策增加市场供给。“两集中”就是住宅用地集中发布出让公告、集中组织出让活动。“两集中”属于土地供给方面的政策,目的是在同一时期大量组织土地集中出让,减少热门土地被“哄抢”的局面,降低土地溢价(主要针对一二线城市)。同时,集中供地会带来商品房集中上市的局面,不仅能增加新房供给,也能压低整体房价。

“三条红线”是对房地产开发商杠杆融资的一种限制,分别是:剔除预收款后的资产负债率不能大于70%,净负债率不能大于100%,现金短债比不能小于1。如果三条红线都突破了,房地产商便不能再增加有息负债;如果三条中突破两条,则有息负债年增速需小于5%;如果三条中突破一条,则有息负债年增速需小于10%;即使三条红线都没有触碰,地产商的有息负债年增速也不能超过15%。

“两集中”和“三条红线”十分考验房地产企业将房屋变现的能力,以及运作周转的速度。在这两项政策的压力下,房企们不得不加快去库存,回笼资金。

近期,不断打折出售房子的恒大集团正是受到了“三条红线”的影响,融资陷入困难;而5月包括北京、杭州等10个城市完成首轮集中土拍,导致房企们资金压力大增,不得不降价去库存。中国国家统计局6月16日发布的数据显示,5月全国住宅销售面积14,490万平方米,环比增长近13%,成交单价10,738元人民币/平方米,较4月微降104元人民币/平方米。

中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲认为,5月全国住宅销售超预期,主要是因为房企为应对三道红线及集中供地带来的资金压力,仍在加大推盘力度以期回笼资金。展望后市,竺劲预计商品房销售短期内仍将延续两位数的高增长。推荐阅读: