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我现在所在的公司就是如此，账上全是现金，没有一分钱负债，老板对于财务人员的考核不是融了多少资，而是自有资金的投资收益。
现在在本地品牌知名度也做起来了，好多老业主都是持币等着新项目开盘。住宅在限购限价前都是开盘一个清一个，现在住宅限购之后卖公寓，户型很大、单价也不低，但是客户也是很认可。
当然，规模肯定是上不去的。不过老板对于这种状态很满足，不看银行脸色，不惧政策收紧，不担惊受怕，心态好，可以认认真真做产品。我觉得他的实际身家可能比很多TOP100甚至50的上市房地产公司老板都要高。结果还爱往工地跑，一周至少两次。
$万科A(SZ000002)$
段永平的观点，有多少钱做多大的事,慢一点，时间长了还是有机会的。
小而美的地产公司到处都是，规模小，老板管的过来，是这几十年最暴富的一批人，比外贸还赚
香港四大地产都可以，有多少钱开发多少
当然可以，很多小开发商就是这么搞的，就是不容易做大。
我有亲戚买的房子，是长乐一个小老板自己开发的，他一辈子就开发了这一个小区，只有几栋楼，他卖掉了大部分，留下三四套住宅给自己和儿女住一起。还有楼下一排十几个店铺，每个店铺每月应该可以租几千块吧，这个老板开发完就退休靠房租生活，很自在！
本地的一个开发商，总共就开发了三个楼盘，早些年做包工头起家的，后来政府没钱付工程款就给他一块地，然后就做开发商，当时就卖啊到三千块一个平方，时间大约在2000年前后，后来又开发了三个盘，然后就全家移民加拿大了，他兄弟、小舅子都跟着干点工程，也发了一点小财。这是我亲眼所见的一个踏对了时代节奏发家致富的人。还有一个当时给他干施工的小老板，听说也回老家开发了一个楼盘，启动资金好像只有500万。
这是个很复杂的问题，尝试回答一下吧。房地产是个地域性非常强的行业，大方面来讲和经济自由度、产权制度、土地属性以及该经济体的经济结构有关。个人目前在一家陆港两地都有业务的地产公司，仅就个人了解谈几个因素：
1、楼价管控。香港在六七十年代是房地产行业一路狂飙的时候，但也出现了大起大落，房价暴跌过程中很多公司都完蛋了，但扛下来的公司在后来的暴涨过程中赚得盆满钵满，增厚了净资产，如果楼价像内地这样管控，这是没办法做到的。那几家大家都熟悉，就不重复；
2、购房资格。港府也会限购，但完全是通过税务或金融手段，没有行政手段。永居首套3%印花税，永居二套15%印花税，外地30%印花税，不会不让买，所以即便税负这么高现在依然很多内地人买；
3、产权制度和土地属性。这两点决定了地产商是否能够囤地，坐享土地升值红利。香港土地采用租约制，租约有期限，这点和内地类似。但不同的是香港的租约分成了分成75年、99年及999年三档。上世纪六七十年代，香港时局动荡，67暴动以后地价暴跌，胆子大的地产商买入了很多土地，价格极其便宜，即便要补钱变性毛利率也很可观。你看2020年恒基兆业的年报，在新界有四百多万平米的土地。我不太清楚这些地的期限和属性，但我个人推测这些地的租约比较长，且很多是农地，需要转性成住宅用地，但这个过程很漫长，使得地产商可以囤地慢慢开发。李嘉诚之前在内地就是这个路数。
4、经济结构。和东亚很多经济体一样，香港早年是搞出口加工贸易的，七八十年代开始转型金融地产等领域，政府就是最大的地主，与地产商的关系很微妙。
5、公司策略。香港的大地产公司历经多轮经济危机洗礼，非常懂得寒冬中有一件御寒的棉袄是多么重要，所以他们很早就开始转型运营，新鸿基、恒基兆业、恒隆都是如此。
所以回到您的问题，我的答案是很难，但也不是绝对不行，先不说国资，民企最成功的典型就是龙湖。
好的地产公司的投入资本回报率在9-11%左右。投入的资金包括股权投入与债权投入，如果没有债权，纯股权资本投入，跑赢GDP，但跑输其他模式好的行业～
当然可以搞啊，就是不咋赚钱，可能还不如买点儿国债什么的。香港那几个大家族，包括老李家，在香港的地产开发业务就是这样啊，借一点点钱，盖好了就慢慢卖，市场好就开盘，市场不好就不卖了。关键是人家本金大，也不求什么高回报，有一点点回报就可以了。