作者：王婷婷TT

　　12月3日下午，随着青浦朱家角和闵行华漕2幅招标地块的成交，历时5天的上海第三轮集中供地正式收官，也宣告着2021年上海土拍全部完成。

　　本次土拍，共出让27块商品房用地（其中有2块为旧改地块，另1宗限价商品住房项目），总出让面积约156万平方米，总起拍价超456亿元，总成交金额约为470亿元，全年土拍揽金逾1700亿元。

　　在各地经历了第二轮集中供地中房企拿地意愿不高、地块流拍、中止等现象后，部分地区开始对土拍“松绑”。不过在上海，此番土地出让仍然是延续第二批的随机值、竞买资金来源要求等规则，在竞拍规则上无明显放松。

　　土拍首日，2宗“城中村”改造项目地块和1宗“双定双限房”项目地块率先出让，均以底价成交。到11月30日土拍第二天，出现回暖迹象，5宗地块成交总金额约62.4亿元，除奉贤新城地块底价成交外，其余4宗均触顶进入一次书面报价环节。土拍第三日，再归于平淡，9宗地块有8宗底价成交。到第四日，8宗地块中有6宗仅有一家房企报名，为底价成交，另外的青浦西虹桥、朱家角两宗地块，为溢价成交。

　　整体来看，上海这一轮的土拍仍以平淡成交为主，参与房企数量也较第一轮供地大有减少，以央、国企为主流。最终地块也多是由国企、央企承包，且大多数地块最终底价成交，仅少数几宗地引开发商激烈竞拍。

　　如浦东新区高行镇E01-06地块，经过近50轮争夺，还触及中止价进入一次书面报价环节，最终由招商蛇口以总价45.29亿元夺下的地块，溢价率达9.39%，楼面价35684元/平方米，房地联动价70300元/平方米，同时也成为这一轮土拍的总价“地王”。

　　该地块地处森兰板块，东至莱阳路、西至韶光路，距离地铁六号线约700米，周边教育、商业配套较为成熟，出让面积为79328平方米，容积率1.6。

　　目前，森兰板块内一二房房价倒挂现象明显，周边二手房挂牌价普遍在9万元左右，部分次新盘单价达到10万元，与本次的联动价相差在2万元以上。如果以成交地价推算，在扣除自持及保障房比例后，按房价地价联动价格粗算，依然有8%左右的利润。

　　另外，青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块，在本批次土拍中也极具吸引力。该地块吸引了5家房企（包含联合体）竞价，分别招商联合体、建发、中建八局、香港置地联合体、金地联合体。

　　经29轮竞价角逐，达到中止价33.23亿元，进入一次性书面报价环节。最终，由招商联合象屿和江苏海鸿拿下，成交价为33.566亿元、溢价率9.08%，成交楼面地价37086元/平方米。

　　其实也正是最近这两年，招商蛇口持续以高溢价于一线城市拿地。尤其是自2020年以来，招商蛇口频频大手笔增持上海地块，地块溢价率大部分在10%左右。据不完全统计，招商蛇口这两年在上海拿地投资共花了近200亿。

　　去年4月，招商蛇口以43亿拿下青浦地块，同年7月，招商蛇口44亿拿下北外滩地块。在今年的首轮供地中，招商蛇口还以21.86亿元拿下了浦东曹路地块。截至目前，今年招商蛇口已经在上海大虹桥落2子、浦东2子和嘉定1子。

　　在这一轮土拍中，还出现了不少“新面孔”参与上海此次供地，并且成功拿地。

　　如上海恒都置业有限公司，以11.22亿元、溢价率8.97%夺得松江区中山街道SJC10010单元40-01号地块。目前，该公司在上海的主要项目为位于松江新城的恒都广场，包含办公、公寓、商铺等。

　　而松江区洞泾镇SJS30003单元02-04号地块，则最终花落香港兴业国际集团旗下嘉兴行裕实业有限公司，成交价为8.3亿元，溢价率为8.63%。资料显示，该地块为二类住宅用地性质，容积率1.1，出让面积29571.5平方米，建筑面积32528.65平方米，要求保障房占比5%，起价76443万元，房地联动房价50600元/平方米。

　　在土拍第二日，该地块曾引来香港兴业、国贸地产、赛睿房地产三家争夺，13轮竞价之后达到该地块的中止价82080万元，三方竞买人均进入一次书面报价环节，最终由港兴业成功竞得。事实上，这也是香港兴业进入上海松江的首个住宅项目。

　　综合上海这几天各类企业的拿地表现来看，民企拿地仍是一如既往地谨慎，也因此得以为许多外地国企带来了进军上海市场的机会，如安徽交控、深业、陕建地产等。毫无疑问，未来这些外地国企又将为上海新房市场注入一股新的生机。

　　相较于其他城市，上海在今年6月、10月、12月的三次集中供地中，均无一宗地块流拍，且整体走势平稳，可以说是土拍界的“模范生”。

　　第一轮出让的31宗涉宅地块全部完成出让，总成交金额774亿元。第二轮集中供地出让的20宗商品房用地（含2宗旧改地块），也全部成功出让，总成交金额约480.5亿元。虽比起第一轮集中供地，上海的第二批、第三批次土拍热度有降，但终究实现了如数成交。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃分析，上海市场本身韧性强劲，波动性不大，因此对于开发商来说，在上海拿地是肯定没问题的。

　　另外，此次上海土拍，因利润空间有一定保障，逾三成地块溢价成交。这也意味着即使当前开发商拿地整体较谨慎，但仍然倾向于将资金投向确定性强、风险低、市场销售状况稳健的城市。

　　中指研究院认为，在行业调整的大环境下，上海在第三批次集中供地中，从价格体系上以“房地联动”对上海新房价格进行了整体锚定，预计未来两年一二手房市场将平稳运行。

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责任编辑：李墨轩