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　　近期，南京的二手房市场打起了价格战，河西、江北核心区等热门板块也纷纷降价。

　　频繁出台的调控政策，到底对南京楼市产生了多大的影响？

　　政策基本靠“网传”

　　22日凌晨，武汉经开区宣布全面取消住房限购政策，但一夜过后，该消息又从官方微博上消失，引发市场关注和猜想。相比之下，南京更为谨慎，二手房取消限购的政策还没有官宣，就被叫停了。

　　从4月初溧水放开限购开始，一直到上周，一个多月的时间，南京出台楼市调控政策十余条，基本以“网传”、“小道消息”的方式公之于众。据了解，在国内一二线城市中，情况类似的还有合肥，当地媒体朋友称之为“法无禁止即可为”。

　　总结一下南京调控的策略，就是：不主动，不拒绝，不负责——不主动宣传，不拒绝执行，最后可能也不用负责。如果调控力度不够了，可以再加码；如果调控踩线了，可以再叫停。

　　从过去一个多月的情况来看，南京可以说是收放自如。

　　新房供应、成交双降

　　从4月初溧水和六合，到后面的江北全域，一个多月以来，南京逐步扩大限购放开的范围。目前，只有鼓楼区、秦淮区、玄武区，以及河西、南站、燕子矶、东山、老城东、雨核、软件谷等少数区域限购。

　　不难发现，房子难卖的刚需板块已经放开限购，市场基础相对较好的改善区域依然限购，南京确实做到了“因区施策”，但市场的真实反馈如何呢？从成交数据来看，今年3月南京新房成交5666余套，4月成交4980套，5月目前已过去四分之三，目前新房成交量仅3683套（截至5月23日，数据来源：南京网上房地产）。考虑到认购转成交的时间，5月新房成交很大程度上反映了4月末及5月上旬的楼盘销售情况，而这正是南京主城逐步放开限购、政策高发的时间段。

　　从新房上市情况来看，4月南京开盘54次，而5月至今仅开盘17次（截至5月23日）。不难看出，进入5月份之后，开发商的推新节奏明显放慢，信心走低，去库存成为了主要任务。

　　二手房市场“量升价跌”

　　相比新房市场的不温不火，5月份以来，二手房市场的行情可谓是跌宕起伏。

　　5月9日，网传南京限售政策放松。预售商品房合同备案满3年可上市交易，现售商品房、存量房登记受理时间满3年可上市交易，追溯以往。（此前南京要求：取得不动产证满3年才能交易）

　　限售放宽之后，不少二手房获得了上市销售的资格。链家网的数据显示，短短两三天的时间，南京的二手房挂牌增加了千余套。河西南、江北核、鼓楼滨江、新玄武等板块，不少当年的神盘也摆上了货架。

　　以河西南为例，佳兆业三期、海珀滨江、正荣滨江紫阙等均有房源上新，且挂牌价基本上6万起，甚至突破7万。此外，江北核心区绿地海悦、扬子江金茂悦、江与城等一批曾经的热销盘，也有部分二手房源上新，挂牌单价也基本在4万+，甚至5万。

　　在政策的刺激之下，南京二手房市场真的要“量价齐升”？

　　我们不妨来看看，目前江北核心区二手房的真实成交价：

　　正荣润锦城：二手房成交单价跌到了3.6万（5月1日成交）。

　　华润国际社区：二手房成交单价跌到了3.3万（5月4日成交）。

　　在下行的市场大环境下，二手房挂牌量又突然激增，高高在上的挂牌价，很可能成为提前预留的降价空间。

　　而在“宇宙中心”河西南，近期同样面临价格下行的压力。

　　据统计，高挂牌量之下，河西南半个月共成交30套二手房，成交量有了明显的上涨，成交速度变快，但成交价格明显下跌。

　　5月最新成交数据中，佳兆业城市广场、五矿崇文金城、金地中心风华成交单价均在6万以内，而这三个项目2021年的成交单价基本没有低于6万；5月最低成交单价为海峡城三期114平米的房源，成交总价575万，单价仅5万/平，相比去年6月成交的同户型房源，单价降了近7000。（数据来源：河西楼市）

　　购房者预期暂未好转

　　近期，关于买房话题，采访了不少身边的朋友，很多问题都会聚焦到一个矛盾上——当地政府救市心切，密集出台各项调控政策；但不少人，特别是刚需客群，当前的收入以及未来预期出现了明显下滑。即使购房条件放宽了，但买房资金压力依然很大；即使首付下调了，但还贷的压力更大了。

　　我们也采访了一些有改善需求的家庭，因为享受到前几年市场的红利，他们现在买房的压力相对较小，但小区二手房价格一路下跌，想要置换也面临不小的经济压力。

　　显然，虽然政府救市心切，但购房者对房地产市场预期还未好转，对未来收入稳定及增长仍缺乏足够信心。

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责任编辑：邓健