文/庞无忌
深夜重磅！房贷利率下行空间被进一步打开。
中国人民银行、银保监会29日晚间发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。新政规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点。当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据机构监测，当前已有80多个城市主流房贷利率降至下限水平。
此次新政后，允许部分城市再次下调首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率将跌破4.1%。
为何此时进一步调降房贷利率？对今后房地产市场有哪些影响？
超20城符合条件
多家市场机构根据新政梳理出了符合降息条件的城市名单。大致有20余个大中城市。
易居研究院智库中心提供的数据显示，在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，至少有23个城市符合此次新政要求。
其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。
三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。这些城市房地产交易普遍疲软、房价跌幅较大或持续时间较长。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，此次定向降息有两大特点值得关注。
一是阶段性。降息窗口期只到今年年底，在这段时间贷款购买首套住房的居民，可以享受到较低利率。政策到期后，原有政策将自动恢复。这能够避免市场陷入长期观望，加速消费者决策。
二是将利率与房价挂钩，只有房价3个月连续下跌的城市才能够降息。与房价涨幅挂钩的利率动态调节机制，有利于稳定房价，避免出现大起大落。
热点城市不在此列
包括一线城市在内的热点城市均不在此列，而且目前一线和二线热点城市均未执行4.1%的首套房贷利率。
国海证券首席经济学家夏磊表示，历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。当前一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房利率为5年期以上LPR(4.3%)加点55、35、20和30个基点，二套房利率为LPR加点105、105、60和60个基点，分别与历史下限最少相差122和162个基点。
不同城市实施不同的政策，充分体现“差别化”住房信贷政策和因城施策的特点。同时夏磊认为，这也意味着目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，需注意此番两部门对“阶段性调整”的表述，意味着“房住不炒”的定位不变、房地产调控和管理方向不会出现显著转向，调控方式的因城施策、因时施策、纠偏微调也不会改变。
为何进一步降息？
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，2022年以来，全国各地已调整优化楼市政策超800次，但楼市仍未出现明显回暖迹象。根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，今年以来，房地产政策纾困力度可以说是史无前例。目前，除了部分城市核心区域外，多数地方限购政策已经放松，而且房贷利率也多次调降。但楼市并未得到明显提振，其关键在于预期没有转变。需要通过进一步降低房贷利率，降低购房成本，以扭转市场预期。
为免房地产陷入“销售下滑-房企经营困难-债务压力增加-购房者信心不足-销售进一步下滑”的恶性循环，夏磊认为，房地产业亟需释放购房需求，提振行业销售，走向销售复苏带动的良性循环，而降息是激发购房需求的关键。历史经验表明，下调房贷利率对居民中长期贷款新增具有一定带动作用。
陈文静也认为，符合条件的城市可以取消首套房贷利率下限，给这部分城市释放了更大调整空间，政策落实到位或将提振市场情绪，更好地促进购房需求入市。另外，本次政策针对首套房贷利率，二套房贷利率下限不变，但结合近期多数城市已调整二套房认定标准，还清首套后再购房，是否可享受优惠利率需关注接下来各地执行细则。
对楼市影响几何？
许小乐预计，符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是“挤牙膏式”的下降才会对市场产生最大作用。
据调查，目前符合条件的城市基本执行的是4.1%(LPR-20个基点)的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。
房贷利率下调理论上会促进购房消费需求。但是许小乐表示，要注意两方面因素：
一是这些城市中大多数城市住房自有率比较高，首次购房需求少；二是房企经营困难尚未真正扭转，消费者对交付风险有担忧。
放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，当然也需要进一步观察政策落地情况。
未来政策会怎样？
庞溟认为，预计各地房地产调控政策优化落地节奏将进一步加快、优化调整力度将进一步加大，政策维度有望向限购、限贷、限售、限价宽松并结合购房鼓励政策、降低交易税费等多方向，以及向热点一二线城市延伸、扩围。
许小乐则认为，考虑到市场预期低迷的原因，货币政策传导机制受限。为了能发挥降息作用，还需要考虑从两方面进一步打通：
一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”“卖旧买新”的贷款利率。
二是降低房企融资成本，提高房企融资能力。预计官方会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。