为进一步优化营商环境，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求，近日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。3月30日，自然资源部召开不动产“带押过户”新闻通气会。记者从会上获悉，目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
自然资源部表示，各地要在已有工作的基础上，根据本地“带押过户”推行情况、模式以及配套措施情况，分步骤、分类别、分批次推动。银保监会方面则表示，将指导银行业金融机构围绕“带押过户”贷款业务新特点，加快贷款业务流程改造，及时改造信贷审批放款、还款结算系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。
“带押过户”改革后，节省了不动产交易时间
《民法典》第406条明确规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这为不动产“带押过户”提供了法律依据。
2021年，自然资源部印发了《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，明确了已抵押不动产转移的具体办理要求，在登记制度方面做好了与《民法典》的衔接。“这次两部门协同做好不动产‘带押过户’的通知，也是落实《民法典》不动产抵押新规定的重要举措。”自然资源确权登记局副局长赵燕说。
不动产“带押过户”是指根据《民法典》规定，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
《民法典》施行前，已经抵押的不动产因买卖等申请办理不动产转移登记的，办理时间长、办理环节多、交易成本高，具体包括：卖方筹集资金归还贷款、买方申请贷款审批、卖方及银行申请旧贷款抵押注销登记、买卖双方共同申请转移登记、买房及银行申请新贷款抵押登记、贷款银行发放贷款等。
实行不动产“带押过户”后，卖方无需筹集资金归还旧贷款，不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
赵燕告诉记者，“‘带押过户’改革后，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本，切实方便企业群众办事。”
不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，下一步将从哪些方面发力？赵燕称，要“因地制宜”，支持地方结合各自实际，选择确定适宜的不动产“带押过户”办理模式。同时鼓励各地在“带押过户”中引入不动产预告登记，维护各方当事人权益，保障金融安全。
同时，不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务，推进“互联网+抵押登记”。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，优化工作流程，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。
要“以点带面”，省会城市、计划单列市要率先实现不动产“带押过户”，逐步向其他市县拓展；同一银行业金融机构要率先实现，逐步向跨银行业金融机构拓展；住宅类不动产要率先实现，逐步向工业、商业等类型不动产拓展。
此外，赵燕提到，在协同做好不动产“带押过户”工作中，加强组织、防范风险也是重要内容。
目前主要形成三种“带押过户”办理模式
实践中，地方积极探索，目前主要形成了三种“带押过户”的办理模式。
像成都、武汉、珠海、清远等城市，采用的是新旧抵押权组合模式。据自然资源确权登记局不动产登记处副处长许培介绍，该模式通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
“好比买方A、卖方B，他们的贷款方银行分别为C和D。在不动产交易中，这种模式就是让买卖方和贷款方在不动产登记机构同时进行相关转移和抵押业务的合并办理。这样就减少了交易难度。”许培告诉新京报记者。
第二种是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。目前，江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等城市采用了这种模式。
广州和青岛等地采用的是第三种模式，即抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
不动产“带押过户”改革进一步提高了便利化水平。许培说，自指导各地开展“互联网+不动产抵押登记”、推广应用电子登记证明、加快向银行业金融机构延伸服务网点、深化服务内容以来，目前已向各类银行延伸抵押登记端口或办理点4.7万多个，取得了积极成效。
登记系统与金融系统的对接，对融资、转贷、续贷、展期及涉及的签订不动产抵押合同、办理抵押登记实行“一站式”服务，极大地方便了企业和群众抵押融资。
中国银保监会法规部处长周兰领说，在此基础上，各地积极探索，进一步深化部门合作，推进“带押过户”。例如，珠海市制定“带押过户”跨行办理操作指引，建立“银行信用联盟”试点，鼓励银行之间建立互信机制，明确各银行之间的权利义务。
在江苏，当地进一步理顺银行贷款审批机制，对信贷审批放款及柜面还款结算系统进行提档升级，推进“带押过户”贷款审批与放款效率，鼓励银行业等金融机构不再约定限制转移，拓展不同贷款机构间的“带押过户”业务。武汉市则支持鼓励银行业金融机构创新二手房“带押过户”信贷政策，将买卖双方申请新贷款、还清旧贷款等有机融合，加强内控、审批、发放、管理等内部流程的衔接。
周兰领表示，银保监会将鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制，进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。
“比如，减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全，鼓励通过银行账户等方式直接结算。”周兰领说。
案例
抵押债权数额达1亿元、房屋被查封，他们该如何实现“带押过户”？
2022年10月，宁波市A公司拟转让其名下的企业厂房给B公司，因之前该厂房已抵押给银行且抵押债权数额高达1亿元。卖出方如果要过户，按照传统交易模式需要先还贷解除银行抵押后才能交易，企业还贷的融资压力巨大。
浙江省自然资源确权登记局局长方剑强告诉记者，如果该笔贷款由受让方“先行垫付”，受让方存在交易资金安全无法有效保障及存在因交易过程中不动产权利被限制可能导致无法过户的风险。
当交易双方得知宁波正在试点存量房“带押过户”新模式时，交易双方和中国银行股份有限公司余姚分行三方经协商一致，在余姚市政务服务中心不动产登记窗口办理了不动产转移登记和抵押权变更登记组合业务，经工作人员核定登簿，为交易双方和银行同步发放了不动产权证书和不动产登记证明，解决了企业的燃眉之急。
据方剑强介绍，自今年浙江全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来，浙江省目前已办理1000余笔业务，其中通过线上方式办理26笔，办理跨行“带押过户”登记服务54笔，总交易金额达到95.4亿元。
在工作成效方面，开展“带押过户”登记服务新模式后，浙江二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个，全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天，压缩到最多15天。
在保障交易资金安全上，方剑强说，各地通过同一银行内部系统直接结算等方式对资金全程闭环监管。买房的首付款和银行贷款资金直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存等账号，如果无法完成登记，资金将分别归还买方贷款银行及买方本人。同时，有些地方通过引入“双预告”或“单预告”登记制度，锁定房源，防止“一房多卖”，给交易安全上了多道保险。
房屋被查封，又该如何实现“带押过户”？在济南，因卖方房产贷款逾期两年未还，尚有41.9万余元贷款未还。抵押权人建设银行已申请市中区法院进行查封并且已进入执行阶段。导致买方在实现“带押过户”中有了困难。
据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，为解决问题，买方首先将应支付的首付款43.5万元转至提存账户，建设银行同意向法院申请解封，于2022年9月26日完成解封手续，当日买卖双方签署了合同。买卖双方于2022年10月14日申请“双预告”登记（预告买卖和预告抵押），不动产登记机构当日完成登簿。买方的贷款银行取得预告抵押的电子证照，将贷款直接放款至提存账户。
购房款全部到提存账户后，买卖双方于2022年10月20日完成转移登记（带抵押）。接着，买方于2022年10月20日取得不动产权证书。卖方贷款银行从提存账户取得全部41.9万元的还款及所欠利息，向登记机构提交办理抵押注销手续，完成整个交易。
杜建刚说，济南不动产“带押过户”工作起步较早，截至目前，已办理2948笔，日均（工作日）办理20笔左右；成交总价达36.7亿元，单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下，节省直接交易成本3269.7万元。
为节省时间成本，济南市通过征信专线向58家驻济金融机构（含金融资产公司）延伸抵押登记端口，实现金融登记全程“云端”办理，将原抵押设立和注销登记需要提交的13份资料精简至3份。
此外，在保障资金安全方面，济南市联合司法部门、人民银行，鼓励对交易资金，特别是新发放贷款资金进行提存监管，买房的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方协商认可的法定资金提存账户，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。
新京报记者 张建林
编辑 张磊 校对 杨许丽