万科2022年度业绩推介会
3月30日，万科A发布了2022年全年业绩，公司净利润止跌企稳，但包括郁亮在内的万科管理层需要从往年经济利润奖金中返还1.06亿元，原因是没有实现内部规定的经济利润。
截至目前，万科、龙湖是TOP10房企中为数不多净利润正向增长企业。据财报显示，截至2022年底，万科归属于上市公司股东的净利润 226.2亿元，同比增长 0.4%。实现营业收入 5038.4亿元，同比增长 11.3%。
2022年万科A的分红率是35.65%，董秘朱旭称，如果加上现金回购股票的部分，分红率可以达到 41.4%，但和2021年的50.06%相比，仍有所下降。
业绩会上，郁亮还释放了两个关键信号：
一是行业再也回不到对于住宅开发过于依赖的阶段，对大企业而言，开发经营、服务并重是必然选择；二是万科的经营服务类业务因为起步早，“学费”基本已经交完。
平安证券分析师称，考虑市场修复速度低于此前预期，下调万科23、24年盈利预测，维持“推荐”评级，预计公司2023-2024年归母净利润分别为233亿元、235亿元，这分别较之前预测数额减少17亿元、36亿元。
1，区域公司业绩分化加剧
据财报显示，2022年，万科实现合同销售金额4169.7亿元，同比下降33.58%。按区域划分来看，南方区域、上海区域分别实现1039亿元、1363亿元的销售额，合计占比高达67.6%。相比之下，北京区域销售金额实现570.3亿元，占比仅为13.7%，同时销售面积占比达18%，高于销售金额占比。相比集团内部其他区域公司，处于以价换量状态。
业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海特意点名了上海及南方区域，提出该区域重点建设了“商办住综合体”的开发与经营能力，而东北、华北、西北、华中区域需要在稳定量产等方面牢固地建立优势。
在这个过程中，张海没有提到万科北京区域，2023年初，万科在区域及城市层面进行了一系列管理层人事调动，其中外界较为意外的就是北京区域变动：原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理。
张海在业绩会上分享，“在跟自己比、跟市场比、跟同行比这三比的基础上，集团制定了业绩目标，主要就是设定了认购、签约回款和回款率的及格线和'金线标准'，'金线标准’是比较优良的标准，这些标准也是评价和考核各个业务单位业绩和第一负责人业绩的重要依据。”
郁亮曾反思，地产开发业务经营离散度高，是导致集团2021年净利润下降的原因之一，张海在此次业绩会上提出，“去年对集团的开发经营业务进行反思，后来开发经营业务主要围绕保安全、稳利润、提回报，使得经营离散度高的问题得到了显着改善。”
张海指出，2022年，万科突出运营在业务管理的中枢作用，“集团将可售产能超过1个亿的项目都纳入了重点的管理范围，这类项目大概有779个，集团基于资源资产的底表以销定产，动态调整供应节奏和量价关系。集团认为，每个月、每个季度扎扎实实地完成销售任务是最重要的。”
对于市场普遍关心的房地产市场整体形势问题，郁亮比较谨慎，他认为现阶段房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。
在财务方面，万科一向表现稳健，同时也出现有息负债略有上升，现金流略微下降的情况。截至报告期末，万科有息负债达3141亿元，同比上升18%；货币资金同比下降8.1%至1372亿元，对于短期债务的覆盖倍数为 2.1倍。
2022年万科对负债进行优化，在整个有息负债结构中，长期负债占比提高至79.5%，银行贷款1903.7亿元，债券856.1亿元，其他借款381.3亿元。其中银行贷款占主力，这也让万科公开市场融资压力相对更小。净负债率 43.7%，处于行业低位。融资方面，新增融资的平均成本为 3.88%。
2，郁亮：经营型业务是长钱、小钱、辛苦钱
在“致股东”信里，万科反复强调，“开发业务规模不再也不应是衡量房企的唯一标准，经营型业务是又长又远的路。”但截至目前，万科的经营型业务收入、以及对利润的贡献，仍比较有限。
年度业绩显示，万科2022年经营服务类业务实现收入512.6亿元，同比增长23.1%，长租公寓、万物云均实现两位数的营收增长，但所有多元化业务营收仅占总营业收入的10.2%。
郁亮认为，万科的经营服务类业务优势在于，方向对、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完。二是布局赛道比较全，各个业态都有，且已经在协同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户。
按毛利率指标来看，经营型业务在2022年拉低了整体毛利率。数据显示，万科2022年税前整体毛利率19.6%，同比下降2.2个百分点，其中房地产开发业务的税前结算毛利率约为20.4%，高于整体毛利率水平。
对此，万科首席财务官韩慧华解释称，因为每年大量的折旧摊销影响，且随着经营资产本身开业的增多，折旧摊销量会逐渐增大，其中有相当一部分需要计入到成本，所以一定程度上会影响整体毛利率的表现，如果撇开折旧摊销，大概整体的毛利率是20.6%。
据了解，万科长期采取成本法作为会计处理原则，韩慧华称，“如果万物云剔掉折旧摊销，大概整体物业的毛利率是14.4%，同比2021年下降3个百分点，这对集团毛利率有一定的影响；另外，受到行业的影响，过往毛利率比较高的增值服务，其毛利率和收入有一定下降，这也影响因素；其它经营业务，无论是商业、物流还是公寓，随着表现逐渐成熟，利润率水平在上升，2022年上升6个百分点，但还是因为会计方式原则，整体对毛利率没有拉升贡献。”
近年来，万科一直呼吁投资者给予经营型业务更多成长时间，郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，但经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱。
郁亮认为，在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。与此同时，融资渠道的开放将实现经营型不动产“投、融、建、管、退”的闭环。目前政策层面对REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放。
长期来看，随着公募REITs政策和渠道完善，这些经营型业务可能逐步释放更多利润。以长租公寓业务为例，据万科提供数据，截至2022年9月底，万科泊寓共运营管理房源21.5万间，其中已有 4.28万间纳入保障性租赁住房，占比达到约20%。对于万科来说，“纳保”后，长租业务可以申报公募REITs，帮助其实现“投融管退”的闭环。