德国房地产行业正急切地等待着欧洲央行的降息。毕竟高利率打压了德国的房地产市场，而降息则将对该市场产生积极影响。

1.市场现状

德国联邦统计局3月22日公布的初步数据显示，与2022年第四季度相比，2023年第四季度德国房价指数平均下降7.1%。据联邦统计局称，这已是房价指数连续五个季度同比下跌。

德国电视一台“每日新闻”网站同日刊登了一篇题为《房地产价格以创纪录速度下跌》的文章。该文列出了2020年第一季度至2023年第四季度的德国房价指数，其中也包含了这五个同比下跌的季度：

22年第四季度：-3.6%；23年第一季度：-6.8%；

23年第二季度：-9.6%；23年第三季度：-10.1%；

23年第四季度：-7.1%。

此外，联邦统计局的数据还显示，与2022年相比，2023年德国的住宅价格平均下降了8.4%。据称，这是自2000年以来最大幅度的同比下降，也是自2007年以来首次下跌。

据分析称，造成房地产危机的主要原因是利率急剧上升，贷款变得越来越昂贵。自2022年7月21日起，欧洲央行曾连续十次加息，至2023年9月14日，它已将基准利率提高至4.50%，至今仍保持在这一水平上。

许多人因此买不起或不再想购买自己的住房。而对于大投资者来说，由于投资不再有利可图，也“退避三舍”。

据统计，去年年底，德国城市和农村地区的房价均出现了下跌。在柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、美因河畔法兰克福、斯图加特和杜塞尔多夫这七个主要城市里，独立式和半独立式住宅的价格去年第四季度同比下降9.1%，而公寓的价格则下跌了5.8%。

在城市区域，独立式和半独立式住宅的价格降幅尤其大，与去年同季度相比下跌了11%。那里的购房者购买公寓的价格平均下降了7%。而在人口稀少的农村地区，独立式和半独立式住宅公寓则下跌了6.9%，公寓下降了2.8%。

然而，这里需要指出的是，这些数字只是平均数据。现代节能建筑与高耗能房屋之间的价格差距是很大的。研究表明，燃油或燃气供暖系统陈旧、能耗等级低的房屋价值大打折扣，而低能耗房屋的售价则要高出许多。

根据基尔世界经济研究所（IfW）的评估，2023年德国房地产市场出现了60年以来最大幅度的价格下跌。今年2月，该研究所并称，自从专家委员会开始收集购房价格以来，房地产价格还从未“如此快速和如此急剧地”下跌过。

当然，该研究所也指出，房地产价格的修正是必要的：毕竟自2009年以来，得益于当时的低利率，在2022年开始暴跌之前，房地产价格已经上涨了三到四倍，但不同区域涨幅也存在着差异。

而就德国房地产市场而言，值得强调的是，住房需求仍然强劲，特别是大城市里。据称，这主要是因大量移民涌入造成的。而新房建造又因利率高企和材料昂贵而陷入危机。

根据联邦统计局今年3月18日发布的数据，1月份共发放了1.68万份建筑许可证。这比上一年的1月份减少了23.5%。而与2022年1月份相比，这一数字甚至下降了43.4%。

德国宏观经济和商业周期研究所（IMK）科学部主任塞巴斯蒂安•杜利恩（Sebastian Dullien）为此表示：“建筑许可数量的再次下降凸显出德国住房建设正在急剧萎缩”，并称，距离德国政府此前提出的每年新建40万套住房的目标越来越远了。

2.市场预测

从目前来看，尽管2023年德国住宅房地产价格出现60年来最大跌幅，但眼下仍不乏对未来房价走势的乐观预测。

许多专家预计，市场最迟将从今年夏季开始回暖。这意味着对住房和公寓的需求将会增加。乐观人士并认为，一旦欧洲中央银行开始降息，将会使人们更容易实现拥有自己房产的愿望。

按照位于科隆的德国经济研究所（IW）的观点，德国房地产价格的下降趋势已经停止，因为2023年第四季度公寓和独栋住宅的价格与上一季度相比已略有回升。

IW房地产专家米夏埃尔•福伊特兰德(Michael Voigtländer)还表示：“市场已进入触底阶段”。他声称，2023年下半年，降价幅度更大的阶段已经结束，似乎已经出现了转机。福伊特兰德还指出：“预计2024年会进一步降低房地产贷款利率、租金价格强劲上涨以及私人家庭收入趋向增长，在这种背景下，预计房产市场也将会进入正常化阶段。”

路透社所调查的房地产分析师们现在也预计，至少会有一个较长的触底阶段。虽然这些分析师们还没有IW那么乐观，但按照他们的观点，房地产价格至少不会再像此前所预期的那样大幅下跌。2023年11月时，专家们曾预计平均降幅为2.8%，而现在仅为1.7%。专家们并表示，由于市场上的新建住宅数量减少，供应短缺甚至会导致房价面临上涨压力。

据报道，眼下连德国的房贷经纪人也感觉到有利时机的来临。克莱因博士私人贷款股份公司就称，去年由于利率上升和房地产价格居高不下，许多潜在购房者并没有购买自己的住房；但自去年11月份以来，情况开始好转。该公司董事长米夏埃尔•诺伊曼（Michael Neumann）就表示：“目前有利的利率水平正导致市场复苏，建筑融资需求明显增加。”

当然，就德国未来房价走势而言，也有不同的看法。一些专业人士就认为，房地产市场的低迷尚未结束。为房地产提供数据驱动解决方案的普雷亚公司（PREA）在一份综合研究报告中就预测道，德国住房市场的价格调整尚未结束，最早也要到2025年初才会开始复苏。

该公司首席执行官加布里尔•霍济茨基(Gabriel Khodzitski)并表示：“我们的研究表明，现在就寄希望于住宅价格走势会发生逆转还为时过早。”他并告诫道:“如果有疑问，机构投资者和私人买家最好再等等，因为科学分析证实仍有很大的下跌空间。”

普雷亚集团房地产和能源市场分析主管马丁•克恩（Martin Kern）还补充道：“尽管德国住宅价格在2022年第一季度至2023年第三季度期间已经下跌了21%，但尚未触底。因此，对于许多市场参与者来说，‘坚持到25年’这句话很可能将成为现实。”

经济学家、前汉堡大学副校长卡尔-维尔纳•汉斯曼（Karl-Werner Hansmann）也认为，房价下跌趋势尚未结束。汉斯曼表示：“经济形势中存在着太多的风险，这使得受到能源和食品价格上涨影响的潜在买家情绪低落。由于这些人不知道将面临什么样的成本和条件，因而对购买老旧的现有建筑望而却步。”

加之卖方的要价往往与预测价格相差甚远。根据市场专家的说法，原要价往往会下调10%到20%。如果房产能源效率较低，更是如此。

专家们还一致认为，房地产市场具有一定的惯性。市场往往需要数年时间才能恢复新的平衡。迄今为止，房地产价格危机只持续了不到两年的时间。而在此之前，房价已持续上涨了约十年，至少40个季度。

普雷亚公司并分析了国际房地产周期。虽然上升阶段比下降阶段持续时间长，但上升阶段的持续时间与修正之间存在相关性：在国际上，上升阶段平均持续16至41个季度，价格每年上涨6.9%至13.5%；而下跌阶段则平均持续8至28个季度，价格年跌幅在4.6%至10.5%之间。

这就意味着，如果房地产价格在很长一段时间内大幅上涨，随后通常会出现一个较长的大幅下跌阶段。因此，德国住宅房地产市场迄今为止的低迷期仍然太短、太弱。

分析称，在未来几个月中，不仅投资者，而且私人家庭对自住房的需求也将继续保持低迷。尽管最近房价有所回调，但许多人仍然无法负担得起购房费用。

按照普雷亚公司的说法，即使是月收入在5000欧元以上的中上层家庭，也只有将其月净收入的50%用于房产融资，才能在上述七个大城市里买得起一套较大的现房。

普雷亚集团房地产和能源市场分析主管克恩还指出：“即使是新建公寓，这个群体也负担不起。”他断言：“只要高收入者也买不起房，需求就会持续低迷，房价就必须调整。”

这位房地产和能源市场分析主管还预测道：“直到2024年第四季度，住宅房地产价格还将会继续快速下跌。”克恩表示:“在我们预计的情况下，到今年年底，房价将回落到2017年初的水平”，并称，市场此后要么进入复苏阶段，要么继续以较慢的速度进行价格修正。

当然，据称在许多大城市，尤其是上述七个大城市里，价格下降的幅度可能较小。其中一个主要原因就是近年来房租大幅上涨。克恩表示：“只有当租金支出低于利息支出时，租房才具有经济意义。”

然而，在所有排名前七位的城市中，在某些情况下，购买一套自住房产已经比租用一套面积和设备相当的新建公寓便宜。为此，克恩也指出：“如果租金价格继续以最近的速度上涨，这将对刺激购房需求，从而也会对房价发挥正面作用。”

由此可见，在德国房地产熊市是否快要结束这个问题上，经济学家至今还意见不一。但一个不争的事实是，德国房地产行业正急切地等待着欧洲央行的降息。毕竟高利率打压了德国的房地产市场，而降息则将对该市场产生积极影响。

（注：作者袁杰博士是旅德中国学者。本文仅代表作者个人观点。责编邮箱[email protected]）