KPMG安侯建业联合会计师事务所集结不动产专家和KPMG全球服务资源，于30日宣布成立「毕马威不动产顾问股份有限公司」，并指出2024台湾不动产发展有四趋势要点，包含都市更新、升息影响、高净值家族异军突起、修法活络REITs市场等。

一、都市更新迎来新转折点，都更危老条例走向成关键。

都更三法中以1998年公布实施的都更条例，及2017年公布实施的危老条例为近年主要修法对象，其中又以危老条例走向最受关注，根据内政部统计资料显示，截止至2024年3月底危老总核定数为3,541件，都更总核定数为1,149件，相距达三倍之多，突显危老条例在实际适用上之重要性。

内政部曾表示危老条例不会落日，目前政策朝两方向进行讨论：一是研议延长条例适用期限，二是将危老纳入都市更新条例新设之「危老专章」。至于都更条例，政府主要修正目标在于增进公私合作、简化审议程序及协助弱势户等，期待能提高都更申请量并兼顾民众权益。

KPMG毕马威不动产顾问公司副总经理林升恒表示，最近因为天灾再次引起社会大众对建筑安全性的关注，尽管危老条例的时程奖励即将结束，但政府为持续鼓励都市更新，已在筹备新的奖励办法「预铸工法」予以接续，预计可取得3%至5%奖励，最晚今年底正式实施，希冀为建筑业界带来新的发展机遇，同时提升城市形象及居民生活品质。

二、金融保险业仍为房地产交易市场主要买家，利率上升趋势促使投资策略更加多样化。

林升恒表示，长期以来，金融保险业一直在房地产领域进行投资。根据2020年至2023年的分析，金融保险业的重大投资额约占整体的30%左右。然而，央行的升息提高了保险业投资房地产的最低投报率门槛，现在为2.97%，这导致近年来的投资策略开始转向非大台北地区不动产、地上权、自用或物流类型等稳定且高收益的资产，如南山人寿2024/4/18公告以11.7亿取得桃园合辉大玺万象大楼，未来拟作自用通讯处办公室使用，同日公告以11.8亿取得台南市新市区厂办，拟售后回租模式进行投资。

林升恒认为，2024年金融保险业受台湾央行可能持续升息因素，对于投资买楼意愿会趋于保守，另保险业者为2026年接轨IFRS17及ICS，对利率反应势必更加敏感，投资策略调整下或许会朝流动性更高之资产进行布局。

三、高净值家族近年异军崛起，交易总金额首度超车金融保险业。

去年新光一号标售案总共有六个标的，涵盖办公、百货商场及酒店式公寓，最终成交总金额达到307亿元。高净值家族取得了其中的四个标的，包括新光天母杰仕堡、新光中山大楼、新光国际大楼以及新光信义华厦，合计239亿元，占整体成交额的78%。

值得一提的是，取得新光国际大楼之能率集团今年再度以12.8亿取得台北市吉林路全栋商业大楼，这表明保险业在利率提高的背景下受到限制，而高净值家族则看好商用不动产的未来发展。

KPMG家族办公室主持会计师洪铭鸿表示，在有土斯有财的传统观念下，不动产一直是大家首选的投资标的，不过购置不动产除因自住、出租或投资等不同持有目的而须评估采何种相对应之个人或法人投资架构外，尚须将近年不动产税制变革对不同持有架构下之税负效果一并纳入考量。

另外置产资金可能涉及个人或法人之跨境资金流动，则可能衍生海外资金之课税等风险评估。最后，家族资产的传承则是让家族永续的重要课题，如何让家族成员未来得到稳定的保障与照顾，必须凝聚家族共识与整合各种传承工具方能达到事半功倍之效。

四、修法活络REITs市场，未来不动产开发收益将走向平民化。

行政院通过「证券投资信托及顾问法」部分条文修正案，并将法案名称改为「证券与不动产投资信托及证券投资顾问法」。本次修法新增「不动产投资信托事业」得募资或私募不动产投资信托基金的权限，但限制不得投资住宅，并提高了罚款金额为上限1,500万。

这次修法可投资于开发型不动产，如都更危老案件、促参公共建设及中央核准建设，有助于支援产业和基础设施投资，并提供给民众多元化的大型开发不动产投资渠道，从而活络台湾的房地产证券化市场，意谓著未来一般民众也可以经由投资REITs来获得因开发不动产而带来的收益。

KPMG安侯法律合伙律师黄沛颂表示，目前台湾上市的六档REITs都是以信托架构发行，但因种种原因，交易量不大，流动性也较差，新草案中允许基金架构之REITs，募资可以公开募集或是私募，投资标的除了已有稳定收入者外，基金一定比率金额可以投资开发型不动产或不动产相关权利，但排除投资住宅。

在基金型REITs架构下，以不动产投资信托事业为核心将能真正发挥不动产营运管理专业，权责一致，对于提升绩效应有一定助益，本草案如经通过，对于建设业筹资、活化不动产及扩大民众投资产品应有相当助益。