用公司持有不动产，传承的标的是股权，可以赠与、继承、买卖。若个人传承不动产，要嘛用买卖、直接继承，赠与则未必有利。图为示意图。 记者季相儒／摄影
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主计总处2021年底家庭财富分配统计显示，台湾有钱人的不动产，只占净值不到三成，跌破不少人眼镜。到底有钱人是怎么不动声色处理不动产？又是怎么传承的？
台湾人超有钱1／房地产遭低估 台湾前20%富豪家庭仍掌握全国六成多财富 轻取「财阀韩国」.coverstoryad { min-width:100% }
KPMG安侯建业家族办公室主持会计师洪铭鸿观察，台湾有钱人购置不动产，不外两种方法，一种是成立公司，用公司名义买，房产登记为公司所有；另一种是个人买，这和一般人一样。
如果是以公司名义购买，自然不会在家庭财富统计里露出马脚，日后子女若要继承房地产，则是由上一代传承公司股权。
公司持有房地产 有钱人过去常见招式
KPMG安侯建业家族办公室主持会计师洪铭鸿。 KPMG安侯建业／提供
洪铭鸿说，不动产的持有和传承，在平均地权条例修法后、房地合一2.0实施后，变化很大。
先谈持有的选择。洪铭鸿说，平均地权条例修法后，私法人未来不能再登记持有住宅。要买，得取得许可才行，但单纯的投资可能不容易取得许可。
「以前买豪宅可以用公司买，现在可能只能用个人名义买。」他指出，公司还是可以继续购置厂房、商办。如果要购置住宅，只能用个人名义。
这意味著，透过公司购置不动产来累积个人财富，会比以前困难。但是既有修法前，即用公司持有不动产者，仍可维持，因为租税差异仍在。
洪铭鸿说，以公司持有不动产，租金收入扣除成本、费用后的所得，只课征20%的营所税。以个人持有的租赁所得，并综合所得课税，最高税率是40%。
只是，以公司买卖不动产的租税利益已经没有了，因为房地合一2.0要求公司比照个人课税，最高税率45%。
个人传承不动产 直接继承好过赠与
再来讲传承。洪铭鸿说，个人传承个人所持有不动产，要嘛用「买卖」，要嘛直接继承，若用赠与，未必有利。
举个例子，洪铭鸿说，爸爸用1亿元于2016年后买进新制不动产一栋住宅，之后赠与给小孩，赠与价值4,000万元（按土地公告现值＋房屋评定现值计），爸爸缴了赠与税，缴了土地增值税，小孩取得住宅。
之后，小孩又以1亿元卖掉受赠的住宅。国税局认定的成本是4,000万元，算小孩赚了约6,000万元，要课房地合一税。
洪铭鸿说，从两代来看，买1亿、卖1亿元，还要缴大笔税金，不仅没赚，亏大了。
「赠与压低了成本，」他说，以租税成本而言，已不适合作为不动产传承的手段。
「宁愿直接等继承。」爸爸的不动产在2015年底以前取得的旧制不动产，儿子继承之后卖掉，洪铭鸿强调，可以沿用旧制，土地交易所得不课税，只课房屋交易所得的税。
如果等不及继承，就买卖，儿子买爸爸名下的房子。「买进来的不动产，成本是买价，而不是土地公告现值和房屋评定现值。」洪铭鸿说，重点在儿子的资金来源，儿子要有钱买，而且要交付款项给爸爸。
如果儿子还小，没有赚钱能力，洪铭鸿说，要先创造儿子的所得，最简单的方式是父母、长辈可以先分年赠与现金。
房地合一2.0要求公司比照个人课税，最高税率45%，换言之以公司买卖不动产的租税利益已经没有了。 报系资料照
股权传承 赠与、继承、买卖皆可
用公司持有不动产，传承的标的是股权，不是不动产。洪铭鸿说，传承方式多元，赠与、继承、买卖都可以。
赠与和继承，洪铭鸿提醒，要注意股票价格的认定。对公司持有的不动产，国税局会以赠与或继承时点的土地公告现值和房屋评定现值，调整不动产价值，重新计算公司每股净值。以每股净值认定每股价值，而不是按面额10元认定。
至于买卖，更要小心，洪铭鸿提醒，房地合一2.0将这类专门持有台湾不动产的公司纳入课税范围，爸爸卖股票给儿子，会被课房地合一税。
当不动产有以个人名义持有、有用公司名义买进，最麻烦是继承时的分配，谁要选那间，搞不定。洪铭鸿说，避免继承人们吵架，最好采遗嘱方式分配。
洪铭鸿说，首先确定公司的经营权，如果A拿下大部分公司股权，公平起见，被继承人名下的不动产，A或可就分小间一点；股权拿少一点的，分到的不动产价值就高一点。分配的时候，要小心不要少于特留分。
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