作 者丨李宇嘉

李宇嘉地产笔记出品 丨 ID：liyujiadichanbiji 

01

5.17以来，楼市回升是比较明显的！

根据贝壳APP的数据，最近近4周（5.20-6.16），77个样本城市二手住房成交套数周环比增幅分别达到3.9%、0.2%、-8.4%、+7.7%。重点城市企稳的态势很明显，比如上海、杭州、深圳这三个指标型城市，二手房交易连续三个月保持在20000套、8000套和5000套左右。

淡季的5-6月，二手房市场能有如此表现，非常不错的！

近期的楼市，还有几个变化：

一是，议价空间在收窄。

也就是，卖家在价格折扣/让利上在收缩！

数据来源：上海链家、合富地产

上海表现的最靓眼，今年以来议价空间首次收缩至6%。在深圳，5月13日以来的四周（5.13-6.09），深圳挂牌二手住房调价房源中，调涨占比分别为19.1%、16.0%、16.3%和16.7%。

二是，挂牌量有所下降或增幅减缓。

截至6月16日，中信证券跟踪144个样本城市，挂牌房源套数较430新政前累计下降0.8%，其中北京、杭州、西安累计分别下降5.5%、1.9%、1.2%。当然，更多的城市二手房挂牌量上升幅度减缓，比如上海、深圳。不过，广州退出限售以后，二手房挂牌量出现明显攀升。

数据来源：申万证券研究所

三是，刚需和改善开始循环了。

近期的数据显示，改善类二手房源挂牌量和成交量，都有所增长。比如，上海500万总价以下的房源快速去化后，500-800万总价级别的二手房交易量开始增加。深圳三房户型的二手房交易量，也增长到了40%。这意味着，刚需入场加速，带动了存量二手房源消化。

一方面，这解决了二手房业主“卖房难”的困境；另一方面，也刺激了业主住房改善的意愿。或者，市场交易改善从情绪上刺激；或者，手上的房子卖了，就有了置换住房的资本。

数据来源：深圳乐有家

02

目前，全国二手房成交已修复到2022年的水平！

按年化计算，2024年二手房交易量将达到5.9亿平方米、新房交易8.7亿平方米，一二手房合计达到14.6亿平方米，尽管低于2023年的15.9亿平米，但高于2022年的14.4亿平米。

当然，这主要是由于二手房交易近年来迅速反弹。

考虑到近期政策纾困转向救助，力度和频率之高史无前例，或意味着，2022年就是市场的底部。

将一二手合起来，市场底部若隐若现！

不过，近期微观市场的表现，更值得注意！

近期的市场好转，尽管有政策不间断的纾困，但与挂牌有重大关联。2023年8月底认房不认贷后，热点城市二手房挂牌开启“攀升之旅”。这其中，老破小这类型房源挂牌量占比更大。

数据来源：上海链家

比如，2023年3月份上海挂牌在售二手房源中，20年楼龄占比高达60%，10年以内楼龄的房子占比不到10%；广州存量二手房源中，20年楼龄的房源占比43%；目前，深圳在售二手房源中，有一半房源楼龄在15-24年之间（2000-2009年），超过20年楼龄的占比20%以上。

老破小主导二手房挂牌，热点城市都是如此。一方面，这一轮房价下跌，跌幅最大的就是老破小，业主纷纷挂牌出逃；另一方面，老破小业主改善住房的意愿强烈。当然，老破小也主导需求，主要是因为目前留在市场上的购房者，主要就是新市民、年轻人为主的刚性需求。

他们倾向于老破小。2023年上海100-300万总价的二手房成交占比为36%，90平米以下占比64%，70平米以下占比37%，外环外成交占比51.7%，楼龄20年以上的房源占比超过60%。

近期，年轻人钟爱“老破小”的话题很热！

03

当然，政策也在鼓励“老破小”去化！

近期，热点城市二手住房市场企稳回升，主要与政策导向有关。4.30之后的政策，一方面鼓励非户籍人口“上车”（比如，深圳5.06新政、上海5.27新政）；另一方面，也鼓励二手住房流转，比如上海放开了非户籍单身外环内二手房限购，广州、杭州、成都等等全面退出限购。

另外，按揭首付比例下调至15%，利率不设下限等，都在释放潜在的购买力，这其中主要是年轻人、新市民。当然，二手房低总价、低单价、有学位、立马可入住的优势，也吸引和匹配刚需。

近期，与房产中介交流，对方告诉我，降低首付比降利率的效果更明显。对很多年轻人来说，上车盘就差那几万块钱首付，从20%下降到15%，很多年轻人就能跨过“上车”的门槛。而按揭利率相比5.17新政前仅仅下降了30个基点，效果并不大，摊在每个月，就更不明显了。

2023年，新房市场继续阴跌，但全国二手房交易量增长了40%，11个省份二手房交易量超过新房。今年，1-5月份，尽管二手房交易量下滑15%左右，但仍在高位徘徊，高于2022年的交易量。

其实，年轻人主要转向“老破小”二手房，不是一年两年的事情了。上一轮房价上涨周期（2016年以来）以来，新进入上海等热点城市的人群，大部分只能买得起老破小。经过这几年快速消化，特别是2023年以来房价下跌，刚需扎堆儿进入二手市场，挂牌老破小的泄洪效应很明显。

数据来源：上海链家

当急于卖房、愿意让利的老破小业主，很多都卖掉了。剩下的挂牌业主，自然就不愿意大幅度降价，表现在议价空间收窄。当然，这与交易量复苏后，市场情绪改善有关，谁不愿意卖个好价钱？同时，2023年以来老破小“挂牌潮”告一段落后或过了高峰期，挂牌量也就下降或减缓了。

注意的是，多数老破小的业主，有降价挂牌的资本。尽管房子老破，但大多数业主都是在十几年前、几十年前买的这套房子，早已增值了几倍，甚至十几倍。即便大幅降价，也是大赚的。

次新房的业主，就完全不同了。现在，各个城市的房价，基本上跌回到2017-2019年的水平。很多次新房业主手上的房子，要么处于亏损态势，要么对“救市”还有很大期待。这里多说一句，近期政策纾困频繁，各路媒体都在宣扬新周期、市场底部等等，对业主们的心理影响很大。

图：广州部分区域的房价跌回到2017或2018年

数据来源：广州贝壳成交数据

所以，二手房新增挂牌的冲动小了一些，挂牌降价让利的幅度也小了！同时，由于次新房挂牌增加，二手房挂牌价也结构性走高。这就是近期二手房议价空间收窄、挂牌量减缓的原因。

04

不过，上一轮楼市回升周期（2015-2021年），投资客比较多，但持有房子的收益抵不过成本时，必然就会产生新的挂牌。近期，杭州亚运村迎来集体交付，近4000套二手房集体入市，引发了“多空对决”，就是一个案例。当周围的房价下跌，即便联盟护盘，也无法阻止挂牌。

因为，亚运村的投资客太多了！

联盟给出了护盘底价：

天花板——万科亚运村顶跃和绿城亚运村顶露，可以冲10万以上；

王者——万科亚运村249方和绿亚200方，冲9万；

星耀——万亚179方和亚奥180方，冲8万；

白银——非标户型低楼层，冲5万以上。

但距离亚运村最近的次新二手房是星翠澜庭，近期挂牌价格6.39万/平米左右。更震荡的是，二手房成交连续三个月保持在8000套左右，也未能把杭州房价拉起来。70城数据显示，杭州二手房价连续6个月环比下跌，月环比平均跌幅为0.9%（注意：指数0.9%的环比跌幅是很大的）。

因为，投资客太多，总有人要出货！

杭州摇号以来最难买到的20个楼盘，有接近一半已经跌破发行价。从资产属性转换到居住属性，房价的支撑逻辑彻底变了，二手房出现挂牌“顺周期”，潜在挂牌不断转化为真实挂牌。

无论从5月份的房价数据，还是近期的成交数据看，“以价换量”仍旧是主旋律。很简单，刚需主导，对高房价的接受度下降，供给端就得降价来匹配需求。2023年以来，之所以二手房交易量逆势攀升，很大程度上在于房价真的下降了，降到刚需的心理价位了，这才是关键。

笔者所在的广州，5.17新政后天河北板块成交量反弹最大，环比翻倍增长。2024年6月份，天河北二手房的价格行情大致如下——整体成交均价为5.5万/平；77套成交房源里面，1套9字头，1套8字头，3套7字头，19套6字头；其余全部是5字头及以下，占比超过2/3。

天河北是天河最早的CBD，即便后期被珠江新城抢了风头，但前两年依然普遍能卖到8-9万/平方米、部分网红盘甚至去到10万+/平。现在，降到5万了，很多人自然就买得起了。天河北二手房交易之所以表现突出，就在于其是传统的优质学区，对口华阳、华康、龙口西等知名小学。

如果房价不下跌，一般人还真买不起！这么看，二手房市场好转，成为稳定市场的“生力军”，源于“需求是跌出来的”这个朴素的道理，这是楼市供求关系发生重大变化以后的新常态。

本文来自微信公众号“李宇嘉地产笔记”（ID:liyujiadichanbiji），作者：李宇嘉。