1977年出生的李先生，长期在南京从事金融业，善于投资理财，住好房、开名车，女儿念国际学校，即使不算富豪，也绝对是中产阶级的上层。但他手中打理的一些房地产公司基金，这几年净值下跌得厉害，让他不得不严肃思考中国经济前景的问题。

回想小时候在辽宁铁岭的家乡，李先生还经历过通电、通水的阶段，那时候完全没想到长大后可以过上这样「高级」的生活。他自认是中共建政后最幸福的一代，政治运动结束、经济一路向上，李先生告诉中央社记者：「我们这一代没经历过长期（20年左右）的经济下沉，前期的好让我们很乐观，但中国房地产问题应该没那么容易解决。」

自2022年中，中国各地大规模爆发烂尾楼、业主倡议除非复工否则拒缴房贷以来，虽然问题仍未完全解决，但已经为中国带来许多改变。有的改变是积极的，譬如法律上更为买房者权益考量；有些改变却是意料之外的，譬如越来越少人想买房，房价持续下探；另外还产生了许多预期之外的问题，像是为了「保交楼」，却可能产生更多没卖出的房子。

●烂尾楼爆发危及社会安定 法律更改保障屋主

先说法律上的变化。

针对「房子没了，还要还贷款」的不公平情况，2023年4月，最高人民法院一则「关于商品房消费者权利保护问题的批覆」开始让情况发生改变。

其中明确，「在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持」。

原本是抵押权最大，在最高法院作出解释后，关于房地产纠纷的处理优先次序变成：「烂尾楼屋主的首付款债权」优于「建设工程价款」优于「银行抵押权」。政府透过法律的方式，保障购房者的权利。

上海华夏汇鸿律所的律师王娜娜告诉中央社，高院的明确指示有助于屋主争取权利，作为律师当然赞成，「只不过已经有点晚了，但凡有点钱的（开发商）大都挪走了，很多人还是拿不回钱。」「政策一直在打补丁，前面的人都被牺牲掉了。」

●预售资金帐户加强监管 过犹不及

此外，在烂尾楼集中爆发后，各地方政府纷纷发出公告，表示要对预售资金加强监管，避免民众的购房款被建商挪作他用。但事情似乎总是「过犹不及」。

前述管理房地产基金经理人李先生说，开发商必须经过住建局审批才能动用帐户，「连要付水电费的钱都取不出来」。他批评，由于监管过严、过于死板、监管官员的水准不高等因素，反而进一步加剧开发商的资金流动性危机。

他举例，「强监管时，祥生地产集团帐上还有（人民币）5亿多元，但就是动不了」。对全国性地产公司来说，本来会在全国各地调度资金，但现在各地政府都不允许帐户里的钱出去，政策一刀切，「别人烂尾不干我的事，我这边不能有烂尾」。

他说，通常房屋达到交付条件后，监管就结束了，但目前很多建案的情况都不是这样。

官方似乎已经注意到这个问题。2024年6月，金融监管总局、住建部联合印发「关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知」，内文提到要「优化预售资金管理，合理确定预售资金监管额度」。

地方政府也有动作。吉林省四平市5月下旬发布政策，提到「优化完善商品房预售资金监管」，指商品房项目建设资金紧张的，开发企业可申请提前使用监管额度内资金用于工程建设。

事在人为，中国许多政策能否落实，关键就在基层官员的执行。但就算监管帐户放松、取钱更容易了，房企还能死而复活吗？李先生说，他感觉企业现在是「躺了」，就算解除严格监管，坏的企业拿了钱想跑，好的企业也不想干。「感觉现在大环境是稳定大于经济发展，就算有支持政策，但老板进取的心也没了，可能要10年、20年才能回来。」

●保交楼制造更多空屋？

财新网2023年一篇关于民营房企碧桂园的专题报导里，曾提到碧桂园的困境之一是，现在被列为保交楼后，假设原本一个建案1000户只卖出300户，现在整个要建完，反而多出很多未售出的房子；而当前房市低迷，当前鼓励买房的政策都很难奏效。

曾经在新加坡房企仁恒置地、中国华润置地等国企工作过的一名销售主管告诉中央社记者，她观察上海优良建案，以前开盘当天就卖得差不多了，现在有些卖了两三年还在卖。

中国人买房有9成都是预售。据了解，一个预售建案通常要卖到6、7成，对开发商才算有保障。但如果卖得很少，还是得建房，后续要不断努力卖房。为了「保交楼」政策复工，对某些建案来说，是否会变成有7成的空屋要在未来几年消化？

江苏省一名不愿具名的房地产公司总经理则透露，情况其实已经有变化。早年中国可以分批交屋，后来不行，一定要一次交完；现在因应房市危机，又回到可以部分交屋，「针对保交楼，已经卖的、盖的那几栋，可以先去完成交屋，不一定要整批建案全盖完。」但这个必须经过申请，不是明面上通行的做法。

不过，他也说，有些东西很难「盖一半」，有些社区里的公共建设、供电系统、消防设施这些，就是必须一次做完。允许「盖一半」也有利有弊，好处是对建商有弹性，缺点是平均完工面积的成本增加，因为要做一些未盖的切割面处理等；盖到一半的混凝土会粉化、钢筋会锈蚀，连带有很多问题要处理。

这是否会影响使用安全和建案品质？他认为，这还是要看建商、看工程队伍，「有责任心的会好好做」，有些还是会敷衍，尤其在工程队没钱可垫或没拿到钱的情况。「保交楼的情况很难一概而论，取决于项目的销售状况、当地政府的态度以及配合的厂商强不强，是整体性的问题。」

当前中国房市政策重点是「去库存」，越多没卖出去的房子投入市场，房价就越难有起色，也越难消化库存。

2024年5月，中国央行宣布设立人民币3000亿元（下同，约新台币1兆3200亿元）保障性住房再贷款，支持地方政府收购「已建成未出售」的商品房用作保障房。但要解决过剩库存，这笔资金被认为远远不够用，实际执行也会遇到很多问题。

●白名单不是万灵丹 银行与政府拉锯

政府想重建购房者信心，就要「保交房」，也就必须要让资金断链的开发商得到融资。但政府想给钱，银行仍是主要的管道，因此有了俗称「房地产白名单」的纾困政策，针对优质建案给予资金支持。只是，银行坏帐率仍是经营主要考量，是否放贷的决定正与政府的要求著。

今年1月12日，住建部和国家金融监督管理总局宣布建立房地产融资协调机制，推进白名单工作。这是由地方政府针对当地建案筛选后，层层上报，之后再由官方推送给银行，但银行还要审批，才能决定给予融资。

当时银行业者就表示，入围白名单只是第一步，主要取决于金融机构的研判，接受来自银行端更为谨慎的二次筛选，综合考虑包括建商的还款来源及收益等因素。

还有江苏省某一「百强县」的台资开发商告诉记者，进入白名单不一定能拿到贷款，但台企的建案「连白名单的资格都没有」。这个政策尽管没有白纸黑字排除台商，但实际承办人员表示，外资的资金流动比较方便，融资管道较多，言下之意是台资、外资不那么需要帮助。他认为台商其实被排除在这个游戏规则之外，「这种感觉并不好」。

今年3、4月间，「中国房地产报」有多篇报导指出，许多项目融资进展缓慢，这让原本已经准备复工的出险建案资金链压力大增。

情况确实很严峻。4月中旬，中国国务院副总理何立峰在烂尾楼重灾区郑州调研房地产工作，并主持召开座谈会，他面色凝重表示，要健全合规房地产项目「白名单」制度，「能进尽进」、「应贷尽贷」。

截至5月17日，中国商业银行已审批通过房地产白名单项目贷款金额为9350亿元。

●大家不买房 房价螺旋下降

中国烂尾楼集中爆发后，最大的影响当然是民众失去信心、耐心，加上中国经济复苏不如预期，更多人不愿买房，房价开始下跌，越跌越不想买。已有学者指出，尤其是当房价降幅超过居民自备款比例时，存在负向反馈循环进一步强化的可能。

过去两年，每个中国人对房价走跌都感受深刻，也许是难过于自身财富缩水，又或者是庆幸本来要买的房后来没买。

上海媒体记者王先生2022年在临近上海的浙江嘉兴市嘉善县看中「大众湖滨花园」的一间房，挂牌价当时是170万元左右。2024年3月的挂牌售价，已经到99万元以下，两年间就跌去了4成。「跌成这样，反而不太想买了。」他会觉得这房子没那么高的价值，买了可能还要跌，说到底，「这不是我的刚需」。

创业公司总经理吴小姐在深圳和上海都有买房自住，从2020年至今，两地房价都下跌了约3成。她认为中国房价还会跌，现在手边就算有钱也不会想买房。她在美国洛杉矶也有房子，同时期则已经涨了4成。

吴小姐的房买在上海郊区松江，经过这一波，她说只有最好的市区地段房子不会跌价。

房市低迷，2023年，全中国商品房销售额约11.66兆元，年减6.5%，销售额创2016年以来新低。今年1至5月，百强房企销售金额又年减44.3%。房企收入大降，影响所及，原本财务没问题的企业也纷纷出现危机，地方政府的财政都受到影响。

「混沌理论」应用在中国烂尾楼上，那就是一栋栋没钱盖完的房子，正影响著中国人对未来的预期，加速改变房地产在中国经济扮演的角色。代价则是：房地产硬著陆冲击中国经济的方方面面，影响了几乎所有人的财富与生活。