日前发生的芮氏规模7.2花莲大地震，再次震出许多人对危老建物的关注度。依据内政部不动产资讯平台的统计资料，截至2023年第4季，全国房屋税籍住宅类数量约919万宅，其中屋龄超过30年的老屋共约483万宅，占比逾五成，如何改建老屋、提高耐震程度以避免灾损与死伤，是不得不面对的课题。

勤业众信联合会计师事务所税务部会计师戴群伦表示，若以重建的方式改建老屋，目前实务上主要以「危老重建」或「都市更新」进行。不过从适用条件、程序及奖励等面向来看，两者其实有所差别。

首先就适用条件来说，若采危老重建方式，基地无面积限制，但依「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」第3条规定，必须为都市计划范围内非属历史、文化、艺术及纪念价值之合法建物，且须符合三项条件之一：

（1）依法须拆除

（2）结构安全评估未达最低等级

（3）屋龄大于30年，经评估耐震未达标准且改善不具效益或未设置升降设备

若采都更方式，基地位置须为政府画定的更新地区内（可至内政部国土管理署都市更新入口网查询），或由土地及合法建物所有权人依条件申请自行划定的更新单元。此外，都更对于基地面积有最小规模限制，以台北市为例，原则上面积须达至少1,000平方公尺；若仅达500平方公尺也可申请，但须提经审议会审议通过。

另一方面，危老重建需取得全体土地及合法建物所有权人的同意；都更则采多数决同意，而属自行画定的更新单元且采权利变换方式实施下，在更新事业计划报核时，原则上应经更新单元内私有土地及私有合法建物所有权人均超过80%，且所有土地总面积及合法建物总楼地板面积超过80%同意；采协议合建方式实施下，则须取得全体土地及合法建物所有权人同意。

不过，如果都更基地是属政府划定的更新地区，依地区性质取得超过50%或75%的同意即可。

就申办程序来说，危老重建的申请人为土地及建物所有权人，一户也可提出申请。但都更的申请人必须为实施者，依《都市更新条例》第3条规定，实施者是指政府机关、专责机构（例如都更中心）、都更会或事业机构（例如建设公司）。

戴群伦提醒，除非该都更案是以整建或维护方式处理，否则都更事业机构应以股份有限公司为限。

而危老重建的程序相对而言较简单，只要符合适用条件，提出重建计划由主管机关核准后即可实施。都更除须经事业概要、事业计划及权利变换计划之申请及审议等，亦须举办公听会、听证会、公开展览等繁琐流程。

至于重建后分配方式，危老重建原则上由土地或建物所有权人或建商自行协议，都更则透过权利变换或协议合建来分配房地。

危老重建和都更的奖助方式也不同，危老重建奖励的建筑容积，以不超过法定容积1.3倍或原容积1.15倍为限，若符合条件者可取得额外奖励，但不得超过法定容积的10%；都更的容积奖励，则以不超过法定容积1.5倍，且不得超0.3倍法定容积加上原容积为限。

危老重建及都更也都有提供相关的税捐减免，原则上，危老重建除地价税、房屋税有期限减免外，并无其他优惠。另外，若采都更方式话，实施者为股份有限公司组织之都更事业机构，得就符合规定的规划设计支出20%内，抵减都更事业计划完成年度的应纳营所得税额，当年度不足抵减时，得在以后四年度抵减之。每一年度得抵减总额，以不超过当年度应纳50%为限。但最后年度抵减金额，不在此限。